“定价”关系公租房制度成败

在限价基础上，以支付能力为基准针对不同群体确定不同补贴标准，不仅最能体现保障性住房的本质，也是国际上最普遍、最有效的定价模式

不久前，北京启动最大规模公租房配租。租金相当于周边小区房租的九成，并可申请租金补贴。公租房租金该如何定价，引发热议。

公租房定价的科学与否，是这一社会保障制度成败的关键。比如，上海、昆明一度出现租金高于市场价，导致公租房遇冷空置，使得前期投资收回无望，后续建设受到影响。再如，天津的“每平方米1元公租房”，过低定价引来对公平分配的质疑，客观上也加重了公共财政的负担，不具有可持续性。

从国际经验来看，公租房定价机制有章可循。一方面要遵循保障性原则，定价必须低于市场，保障对象可以承受；另一方面要考虑财政承受能力，除成本回收之外需留一定利润回报社会资本，保证后续开发和运营管理。因此，公租房定价应当综合考虑各种因素。基于此，许多国家和地区对公租房定价采取“最高限价管制模型”，并根据申请家庭的收入、人口等情况，施行差别化定价。

从德国、新加坡和我国香港的实践来看，大都按照不同收入群体的支付能力区别定价。例如，德国《住房金法》规定，居民可以承受的租金一般按家庭收入的25%确定，与实际交纳租金发生的差额，由政府埋单，一般由联邦和州政府各负担50%。新加坡将租赁型的组屋划为两档：月收入800新元以下的家庭，只需缴纳月收入的10％左右作为房租；月收入在800—1500新元的，缴纳总收入的30％左右。香港从2007年开始实施公屋租金调节机制，公租房定价两年调整一次，依据市民收入指数变动而上下调整。

反观国内，目前主要有三种定价模式。一是“成本导向型”，以“成本+基本利润+税金”确定价格。这种方式比较常见，但弊端也很突出。不仅容易造成租金超过同地段商品房房租的怪象，还会导致定价缺乏灵活性，难以反映市场供需变化。二是“市场导向型”。最大优势是与周边租金建立联系，一定程度上反映区位价值，避免两种租金“倒挂”。但劣势在于，当市价偏高时，租金可能超出中低收入家庭支付能力，无法实现政策目标。三是“支付导向型”。如深圳，在略低于周边租金基础上，按租户收入水平分六档发放补助，使得不同群体匹配不同住房。然而，政府对建设成本和租户进行双重补贴，将会加大财政压力。

三种模式各有利弊，均在探索、完善之中。公租房定价合理与否，必须通盘平衡建设成本与财政负担，考虑社会资本的基本利润，还得顾及困难家庭的实际支付能力。因此，在限价基础上，以支付能力为基准针对不同群体确定不同补贴标准，不仅最能体现保障性住房的本质，事实上也是国际上最普遍、最有效的定价模式。

“十二五”期间，我国将新增廉租房不低于400万套，新增公租房不低于1000万套。如此大规模的保障房建设，怎样定价、怎样补贴，直接影响中低收入群体的基本权益。只有平衡定价侧重共性，差别补贴瞄准个体，保障性住房的公平与效率才会在“住有所居”的维度上统一起来。

（作者为国家行政学院经济学部副教授）