走出打击开发商囤地“狼来了”的怪圈

日前，深圳市规划国土委首度在官网上公布了67宗闲置土地名单，其中因政府原因导致的有31宗，因为企业原因闲置的有36宗，闲置时间最长的达17年，中国石化、中国电信等央企赫然在列。截至2012年底，深圳市共认定闲置土地696宗，但收回的土地寥寥无几。（3月18日《京华时报》）

据前一段时间国土资源部披露，去年，全国城镇规划范围内共有闲置、空闲和批而未用的土地，相当于全国一年新增建设用地计划指标。这表明，开发商囤地待价而沽的现象很普遍。开发商的囤地行为，实质上是获得一种“实物期权”，即选择认为有利的时机再开发建设。再说白点，就是房价涨时多开发，房价跌时少开发或不开发，通过囤地拉高房价获取高额利润，这也是房价居高不下的重要原因。

遏制开发商囤地行为国家早就有相关政策：1994实施的《城市房地产管理法》明确规定，严禁开发商以任何形式囤地；1999年发布的《闲置土地处置办法》规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费。满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”；2008年，《国务院关于促进节约集约用地的通知》再次重申，土地闲置满2年依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。这些政策法规白纸黑字地写在那儿，规定是一次比一次严，然而实际执行起来却是每次都喊狼来了，结果狼没有来。不要说深圳，在全国范围内，也鲜有听说无偿收回开发商囤积土地的新闻。这种“狼来了”的执法现状，进一步加剧了开发商明目张胆、有恃无恐地大肆囤地。

开发商之所以敢于大规模拿地和囤地，是基于利益驱动。而地方政府纵容这种囤地行为，同样也是利益驱动。不可否认，现在不少地方政府仍然在吃“土地财政”饭，如果对囤地行为痛下杀手，不仅会伤了开发商这个运动员，也会伤及作为裁判员的自个。在运动员和裁判员都是囤地受益者的情况下，期待地方政府真正执行国家关于打击囤地的政策法规，促进房地产价格的合理回归，显然难以做到。这就需要利益格局的调整，让地方政府和开发商都在囤地行为中得不到好处，相反可能还要付出沉重的代价。

一方面，要最大程度地限制地方政府的利益预期。可以考虑逐步将大部分土地出让金收归国有，国家将这部分资金用于保障房建设，提高市场供应量，从而达到平抑房价的目的。一旦地方政府失去拍地的冲动，在土地出让上没有太多的利益，再辅之以严格的监管措施，相信严格执行国家政策法规的态度和行动就更为坚决。

另一方面，要最大程度地限制开发商的利益预期。市场的事最终要让市场去解决，约束开发商的囤地行为，从根本上说是要降低囤地这种期权的价值，使开发商“不敢囤地”、“囤不了地”。应当将开发商实际动工开发时间和建设进度写入合同文本，以法律的形式加以明确，从而避免开发商随心所欲地囤地。

徐娟（福建 媒体评论员）