关于限购令进一步升级的预期,似一团乌云压在业已冷风飕飕的楼市上空。老百姓希冀借此迎来降价潮,住建部忙活着调研、拟定名单,那些房价上涨偏快尚未限购的地方政府心怀忐忑,业界则以预测哪些城市将加入限购行列为乐。在近八年的房地产调控史上,恐怕只有“90/70”政策(编者注:该政策2006年5月提出,即新建住宅项目的户型比,套型建筑面积为90平方米以下的户型须占整个项目70%以上)和房产税有如此魔力了。
第一个想到限购措施的人,可称为天才,如果想要将此政策持续100年,这人一定是个疯子。世界上严格实行限购住房政策的,恐怕只有韩国。上世纪70年代初,韩国政府推行“一户一宅”购房制度,一个家庭只允许购买一套住房。需要注意的是,其政策背景是:随着经济快速发展,城市人口急剧增长,住房严重短缺,房价快速上涨。其限购的根本目的,是在房子不足的情况下,先满足居民的基本需求,其中由政府供应的一般都是两室一厅的小房子。
而当前我国情况是:全国城镇住房私有率高达89%,几乎为全球最高。在部分城市实行限购的主要目的是抑制房价过快上涨,打击投资投机性需求。显而易见,如果说韩国当年实行限购属于“中药”,需经十几年才能慢慢缓解全社会居住困难,那么我们现在的限购属于“西药”,楼市降温、房价平稳或下跌、投资投机需求撤退,即可“鸣金收兵”。
问题在于,房价回归和限购升级一样“难产”。最早在2010年4月“国十条”中提到:地方政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数,其后只有北京限购。后来房价没跌。于是2010年9月,多部委新政要求:房价过高、上涨过快、供应紧张的城市须限购。其后超过20个城市限购。后来楼市量价齐升。实属无奈,今年1月“新国八”要求:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严限购。至今43个城市限购。
应该说,自2月份以来,全国主要城市成交量皆出现明显下滑,价格涨幅持续回落,实行限购城市效果好于非限购城市,房价正向下跌“拐点”迈进。若能保持这一态势,调控效果将越来越明显,偏偏在这个关键时间段,少数城市忍受不了市场低迷的“寂寞”,暗地里尝试放松限购。因此招致7月国务院常务会议的鞭策:已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。
短期看,预计少数城市也会限购,但中央精神的核心,仍是强调已限购城市切莫放松。随着调控效果持续显现,预计明年将有部分城市放松或取消限购。长期而言,政府重在构建住房供应的“双轨制”:逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。“十二五”期间,全国计划新建3600万套保障性住房,加上已有存量房,将占全国城镇家庭总户数的20%以上,而2010年年底,覆盖面还只有约7%。基本上可以认为,至2015年末,我国将基本建成保障性住房体系和商品房体系,形成“两条腿”协调走路的良性格局。届时,包括限购在内的诸多限制性政策,多数都会退出。
但这也不是说此后再没必要对商品住宅市场进行调控。商品住宅具有一定投资品属性。对短线投机性需求,将会长期抑制,但应少用限购这种行政手段,而要多用经济手段,如增加住宅持有环节税负,开征房产税或物业税,完善资本利得税等。
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