首先，所谓“地王”主要指住宅用地。若是商业用地，即使拍出高地价，对周边住宅用地上的房价拉动也不那么明显。

从调查结果看，老百姓心目中所谓“地王”主要有两种类型。第一种，土地面积大，总价很高。第二种，土地面积小，单价非常高。如去年广州珠江新城拍出的高价地，面积还不如一个足球场，但把周围的房价剧烈拉升了，从而推涨了人们的房价预期，在这种情况下，人们的恐慌性购房心理开始产生。第一种情况的“地王”对周边房价的拉抬作用没有那么明显。

而目前的一些媒体，一见高价地，不做细致切分，不做细致分析，都冠以“地王”进行传播，老百姓不明就里，加上周边楼盘的有些开发商不免会推波助澜，房价预期一下就被推高了。

此外，一些媒体对溢价率的误读也是因素之一。一块土地底价在拍卖前是保密的，这个底价经过一系列专业手段评估出来，能够比较准确反映土地价值。政府部门在出让土地时往往会低于或高于底价设置一个起拍价，比如，某一地块的底价是100亿元，出让方可以将起拍价设定在80亿元，这样可以吸引更多开发商前来举牌。假如最后成交价160亿元，有人认为，这块土地溢价率为200%，实际上，应该是160亿元和100亿元的比值，而并非是160亿元和80亿元的比值。炒作溢价率，也容易造成老百姓的恐慌涨价预期。

中国土地勘测规划院对2007年拍出的“地王”进行了一次跟踪，发现这些“地王”要么是退地赔钱，要么是闲置，最后真正开发的土地很少，这说明什么问题？未来的市场形势很难判断，盖房子未必能卖上价，未必会保证盈利。可见，高地价并不必然带来高房价。可以反向想一想，假设政府低价把地出让给开发商，开发商会因此降房价吗？只要其他市场因素不变，房子能高价卖出去，那他肯定不会降价。