还值得称道的是，共有产权住房的产权十分明晰，在廉租房－经适房－商品房之间实现了“无缝”连接。个人可以把自己的产权抵押出去申请公积金贷款和商业贷款，当个人无力偿还贷款时，政府可以代为偿还，但个人产权份额也会随之缩小，届时房屋就带有越来越明显的廉租房性质；如果个人无力偿还政府垫付的房款，个人也就可以一直住着，转让时再按比例和政府分享房款，这很像经济适用房；如果偿还了政府垫付的房款，经适房也就完全成了个人所有的商品房了。一度复杂的退出过程变得简单清晰。

由上可知，与传统的经适房模式相比，共有产权住房有着诸多优点，因而值得各地借鉴推广。我们相信，这一创新模式，比现有的一些保障性住房做法更有生命力。

当然，共有产权住房也只是边际上的改良。其他地方要模仿，需要一定的地方财政实力做支撑。淮安市2007年将旗下两家国企剥离，2008年获得了1.5亿元资金用于项目的启动。政府其余投入的资金，则是通过土地的出让换算成资金成本。这一条件不一定各地都能具备。

共有产权住房的确降低了寻租空间，但这也同时说明了买房者获得的优惠空间并不大。在供应限价房的地方，由于房价明显低于市场价格，结果供不应求，人们纷纷走后门找关系。与此不同，淮安市在共有产权住房试点过程中，出现的却是“房等人”，其原因在于房价基本与市场接轨。由此来看，政府虽提供了一笔无息贷款，但购房者最后还是完全依赖自己扛下高房价。

进一步看，共有产权住房要得到顺利推广，是以未来房价还将继续走高为背景的，实际上是政府借钱给低收入者，鼓励其提前购房，购房者的杠杆其实比正常情况下更高。更高的杠杆只有在将来房价上涨时才是更好的选择。

事实上，政府增加保障性住房的出发点不仅是要让更多人买到房住上房，还在于同其他政策一起抑制房价过快上涨。共有产权住房是以接受当前高房价为前提的，并且隐含未来房价继续上涨的假定。它没想过要降低房价，只是创造条件让中低收入者进入市场。由此看来，这一模式不宜成为保障性住房以及房地产政策的主导思路。

（作者为经济学博士，宏观经济观察人士）