10种紧急情况小区可用公维金 无需再经过2/3业主同意

公维金（图片来自网络）

东南网4月23日讯（海峡都市报闽南版记者 曾小琴）外墙脱落、电梯有故障不能使用、屋顶外墙出现严重渗漏等10种紧急情况，小区可使用公维金进行维修、更新、改造，无需再经过三分之二相关业主同意。省住建厅出台的《关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见（试行）》（以下简称《意见》），将于5月1日起实施。

昨日，记者从泉州市住建局获悉，目前市区东南苑、运通大厦、盛世天骄、太平洋花园等10多个小区，已申请了公维金的使用。从申请情况看来，大部分用于电梯故障维修和小区智能化改造等。

对于《意见》的出台，业内人士直称，这是公维金的一场破冰之旅，给紧急情况下公维金的使用“松绑”，是利民便民的举措。针对紧急情况下使用公维金该如何监管、物业先垫付的资金业主不认账怎么办等焦点问题，海都记者邀泉州住建局相关人员和长期关注这一领域的律师进行解读。

焦点1

维修费用花多少谁说了算？

记者走访了中升雅园、冠亚城市花园、福新花园城等多个小区，不少业主提出疑惑，此前小区共用部分需要维修、修缮，都要先报送维修方案、报价，并经三分之二业主同意，尽管程序繁琐，但至少业主心里有数。

根据《意见》，紧急情况下物业公司可先行修缮，有业主担心整个维修工程未进行充分评估，要是有个别物业公司或是施工队伍从中作假，如维修后虚报维修费用，又该如何监管？

对此，泉州市住建局相关人员称，即使是紧急情况的维修、更新改造前，物业公司都需报备。物业管理区域已成立业主委员会的，物业服务企业应当在维修、更新、改造前，将所发生的紧急情况通知业主委员会，业委会要给予配合；未成立业主委员会的，应将所发生的紧急情况通知所在地社区居委会；同时，在物业管理区域内公示，并报送所在地市、县物业管理主管部门备案。

其中，对于发生屋顶、外墙出现严重渗漏的紧急情况，还应公示、报备维修改造方案。如业主对维修、改造工程有异议，可向住建部门投诉并进行核实。

焦点2

物业垫钱后业主不认账怎么办？

福建世邦泰和物业管理有限公司负责人介绍，《意见》指出，物业公司申请支付住宅专项维修资金，有业委会的小区，需有业委会印章证明或两名业委会成员的签名；如无业委会的小区，需提交5名以上业主签署的证明，这一点让他颇有些担忧，“物业公司先垫付了维修资金，钱是花出去了，但要是业主不认账，钱收不回可怎么办？”

据了解，省住建厅出台这政策前，曾咨询过全省各地的物业专家和权威人士，泉州南方物业管理有限公司总经理黄济志便是其中的一位。在他看来，物业做这项工作前，首先要取证拍照等，有成立业委会的小区，要请业委会成员到现场看看，没有的话，可邀请社区或住户到场。修缮后，物业还需将维修的工程量、配件、人工工资收费等开支公开透明，做到清者自清，相信大部分业主会理解支持。

福建联合信实（泉州）律师事务所廖逸律师称，业主对承担维修和更新、改造费用有分歧的，应当通过协商解决。协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。住宅专项维修资金不足支付维修和更新、改造费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

焦点3

未缴公维金维修费用谁出？

有业主提出，因是物业先行垫付维修，如果修缮后，发现小区未缴公维金，那这笔钱该由谁来出？

对此，泉州市住建局相关人员介绍，1998年，泉州开始归集公维金。1998年之前交付使用的商品房，如今已是旧小区，比较容易出现设备设施损坏等状况，没有公维金就需要业主共同出资修缮。

廖律师称，若先维修，又发现未交纳专项维修资金，则由全体业主共同承担。若修缮后需用的公维金超过70%，则应召开临时业主大会，由全体业主表决，若通过维修和继续交纳维修费用的决议，则所有业主均应当遵守大会决议，交纳维修费用。

10种紧急情况

根据《意见》，物业管理区域内发生下述规定情形之一的紧急情况时，由物业服务企业立即组织对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造，所需资金从已交存的住宅专项维修资金中列支。

这种紧急情况包括：屋顶、外墙出现严重渗漏；电梯出现故障，不能正常使用；高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水；建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险；共用给排水设施设备不能正常使用；

消防、安防等建筑智能化系统出现故障，不能正常使用；因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏；

根据公安、消防、气象、特种设备、物业管理等行政主管部门限期整改要求，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造或对建筑外墙进行清洗；物业共用部位、共用设施设备存在其他安全隐患，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造；按照有关法律、法规、规章及强制性技术标准规定，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造。