地产创新投资交流会在晋江举办 金融化将成趋势

东南网-海峡都市报闽南版9月21日讯（记者 陈伟真）受房地产调控深化的影响，中国地产行业正经历着整合、分化、金融创新的蜕变，中国未来地产商角色该如何转化？创新的出路在哪里？上周日，在泉州晋江举办的中国地产创新投资交流会上，被誉为中国房地产界的思想家、哲学家的万通控股的创始人、万通控股董事局主席冯仑先生，分享了他对中国未来房地产创新模式和地产金融化的独到见解。

“中国房地产调控近三年后，中国地产界的大佬们更淡定，更不一样了。”冯仑说，原来大家都叫“开发商”，但是现在却各有特点。万科声称要做全球最大的住宅公司，万达要做商务不动产公司，潘石屹表示将以销售为主改为以出租经营为主，万通则要做专业房地产投资公司。为什么？在冯仑看来，这些都是中国房地产进入青春期的正常表现，而纵观200多年的房地产发展历程，就不难看出其背后的创新逻辑。

他说，从世界200年房地产业的发展来看，共经历了三个阶段，出现了三种创新模式。第一个阶段是人均GDP为2000~3000美元时，开始城市化，这个时候主要就是“地主+工头”模式；第二个阶段是人均GDP到了8000美元，城市化步入快速发展时期，这个时期最主要的产品就是住宅产品，最重要的商业模式是“厂长+资本家”模式，拼的主要是规模、速度和成本，万科就是最有代表性的地产商；而人均GDP达到8000美元到2.5万美元的时候，房地产就开始从青春期步入了青年期，采用的是“导演+制片人”的模式，地产商更像是手艺人，而非出资人。

冯仑补充道，人均GDP在8000美元到1.5万美元的时候是一个过渡期，是“以售养租”的模式，例如现在万达的模式，一部分销售，一部分出租，产品主要是社区型商业、购物中心以及楼下的街铺。但是人均GDP达到1.5万美元之后，地产商开始抛弃原来制造业的思维转型到服务业思维，价值链也从制造业变成服务业，房地产业逐步金融化。诚如张艺谋导演“印象刘三姐”，不仅实现了当地旅游资源的充分开发，也让张艺谋个人得到了丰厚的回报。“如果你有一块地，又有钱，能找到一个像张艺谋那样的开发商来做，回报比自己做还要高，那你为什么还要自己做呢？”

他还表示，中国房地产走了20年，城市化达到了50%左右，正值青春期。目前大部分地产公司仍以住宅类较多，但是现在有一些开始做商务不动产，以售养租，且另有少数用“导演+制片人”模式来做，这些新模式或将引领中国地产的新变革。