上海广州微调商办限购政策 北京商办房会松绑吗?

北京商办库存创纪录

有观点认为，新年伊始上海、广州对于商办产品的微调，无论是转型租赁，还是允许小户型开发，均是由于政策严控近一年来，商办类项目受到了巨大的冲击。

其实在北京也是类似，住宅项目虽然供应有限，但商办产品却压力山大。

来自市场研究机构《地产营销人》的数据显示， 2017年北京商办市场的供应套数大幅增加，但成交套数却大幅下滑，商办产品的库存量也达到了四年来的最高位。整理从2014-2017年的数据可以发现，去年北京商办供应套数突破2万套，达到20034套，为四年来最高，同比增长了32%；而成交套数却仅有9635套，远低于2016年的15443套，同比下降了38%。由此，北京楼市的商办库存达到45878套，创下了四年以来的最高位，库存量上升了29%。成交均价和成交金额分别为26616元/平方米和524.27亿元，同比分别下降了8%和36%。

业内专家、地产营销人韩乐告诉北京青年报记者，之所以出现这样的现象是由于商办市场在调控后，受到了极大的冲击，发生了结构性的变化。

一方面，对于开发商已经通过规划的原“商改住”项目不得不重新调整定位，转向纯粹的商办形象，由此导致大量的原本想要卖给个人的小面积产品进入市场，提高了供应占比。另一方面，购房客户由于政策原因已无法以个人名义购买商办产品，只能通过公司获取购买资格，因而无法贷款，变相提高了首付比例和购房成本，所以低总价小面积商办也试图在适应市场的需求。

而那些没有通过规划的新增商办项目，按照新政要求，则需要设计成使用面积500平方米以上的大户型，这意味着建筑面积接近700平方米，达到了半层或者一整层的体量。韩乐表示，这样的规划是不可能吸引个人投资者的，只能通过整售给企业办公来消化库存，但这样的交易毕竟是少数。于是，小户型商办由于不能贷款不能出售给个人，大户型商办则因为价格太大，都无法快速销售，最终导致库存不断增加。北京大规模放开商办几无可能面对与上海、广州类似的商办库存压力，北京的商办市场是否会有微调政策出现呢？

对此，安居客首席分析师张波认为，北京政策微调的可能性较大，但会严守“商改住”这条红线，回归商业本质和“商改租”是未来商办类项目的两个大方向。其一是回归商业的本质，严格按照土地性质改住为商，对于有着优势地理位置的项目可以考虑；其二是转住为租，未来政策对于租赁会有更多倾斜，租赁的市场也将进一步扩大，在国家多渠道并建的政策指引下，租赁市场也将有更多发展机会。

韩乐也认为，北京也有可能会对商办产品放开租赁的限制，引导商办库存转入租赁领域。不过，韩乐同时表示，期待北京对商办产品放开更大的口子是不可能的，也一定不再允许曾经的商改住再次入市。而且就算是引导商办物业进入租赁领域，对开发商来说仍旧压力很大。因为按照现有的租赁政策，租金回款相对于开发成本来说太过微不足道，而且开发商还要负责日常的运营和维护，资金会承受更多的压力，转型租赁并不适用于所有商办项目。亚豪机构市场总监郭毅也表示，北京楼市由于特殊的标杆作用，不会出现对商办产品的大规模松绑，即便允许部分商办项目转为租赁住房，一定会有严格的限制标准，比如运营能力、消防标准、安全标准等。投资需求很难重回商办市场。