楼市分化进入新周期：一二线“遇冷” 三四线“发烧”

编者按：进入“五限时代”的中国楼市正在降温，政策层层加码之下，交易量应声而落，房价趋稳。然而，单靠一个“限”字，难以从根本上释放购房需求。面对依然强劲的购房预期和旺盛的实际需求，楼市管理正步入后调控时代。

中共中央政治局日前召开会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。《经济参考报》即日起推出“楼市后调控时代”系列报道，察访楼市实情，探索如何利用好当前的窗口期，建立长效机制，促进楼市平稳健康发展。

历经“9·30”“3·17”两轮房地产调控持续发力，一二线城市齐齐进入环比“量价齐跌”阶段，周期性拐点正在不断逼近。不过，楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期，数据显示，三四线城市的土地市场仍然火爆，多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。业界人士认为，当前楼市调控需保持定力，一要遏制热门城市调控松动迹象，二要避免三四线城市房价炒作现象。

一二线城市周期性拐点不断逼近

国家统计局公布的数据显示，2017年1至6月份，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1至5月份回落0.3个百分点。1至6月份，商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%，增速比1至5月份提高1.8个百分点。

全国一二线热点城市商品住宅市场普遍出现“量价齐跌”的态势。国家统计局发布2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5个百分点之间。初步测算，6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%，二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落。

中原地产首席分析师张大伟认为，在调控政策的影响下，一二线热点城市房价全面被控制，楼市调控的影响已经在一线城市全面出现。他进一步指出，当前房地产各项关键数据全面回落，楼市涨幅触顶迹象明显。其中，平均价格下调的最主要原因是成交结构的变化，从成交结构看，一二线城市成交量明显减少，导致了价格加速下调。

“房价下跌的时候往往是‘利率高原’形成的时候。”保利地产首席分析师吴定金表示，不少银行把居民房贷都视作“鸡肋”，不仅二套房贷利率推升至基准利率的20%，更是把首套房贷利率也上调至了基准利率的10%，银行方面利率优势方面的政策正逐步取消。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，70城房价指数，相当于房地产行业的“上证综合指数”。从统计的角度看，同比增幅曲线的收窄，和环比增幅不断变小有关，但当前同比增幅还没有由正转负，因此楼市并未出现大拐点，但楼市调整是一个逐渐降温的过程，当前环比“量价齐跌”，周期性拐点正在逼近。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，近三个月的市场走势表明，北京“317新政”及后续一系列政策的效果非常显著。在此轮调控中，政策的轮番出台使得楼市的投资投机需求被彻底打压，市场因此迅速退烧，住房向居住属性回归，购房者的心态向理性回归。市场交易量的降温还会继续，但降幅将逐步收窄。

三四线城市楼市升温现风险

楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期，全国楼市销售依然明显呈现分化。从统计局数据看，三四线城市接近全面上涨，6月份新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市，二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市，基本全部为三四线城市。

克而瑞研究中心数据显示，从成交结构看，一二线城市楼市成交占比明显减少，三四线城市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21届地产金融形势发布会”上说：“今年上半年，三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点，但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点，高达75%。”

从全国市场看，随着楼市调控，一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示，上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年有明显上升。

以佛山为例，当地拿地成本较广州、深圳等一线城市低，而二级市场成交表现又居广东省前列，两方面因素叠加之下，吸引包括世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等开发商不断进驻，大大加剧了当地的竞争。据中原地产研究中心统计数据显示，截至6月20日，佛山的土地出让金总额已达到395亿元。

记者采访了解到，为了维持规模增长，不少企业改变了以往去一二线城市拿地的看法，对于一线城市和核心二线城市周边的三四线城市，很多房企都表示有意布局，有些三线城市已经成为房企争相拿地的阵地。以保利地产为例，该公司2016年全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米，占全部拓展的70%，而在今年第一季度，这一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市，保利地产均有土地入库。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，过去两年的上升短周期内，楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线，正在经历轮动扩散的过程。不过三四线城市的楼市成长性较弱，多年未涨的一波爆发后，开发商进入的风险将不断累积。

张大伟预计，本轮楼市分化进入新周期，一二线在调控下降温，三四线在投资需求推动下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。

环热点城市“溢出”效应显著

眼下，随着北上广深及南京、合肥、厦门、杭州等一二线热点城市调控政策的执行，其周边各“环热点城市”承接“溢出”效应愈加显著，大部分城市商品住宅市场呈“量价齐升”态势，当地政府纷纷出台调控政策，为楼市降温。然而在诸多因素下，环热点城市楼市的调控难度正逐步增加。基层主管部门和业内专家建议，未来可考虑在“一城一策”基础上加强“区域协调施策”，提高调控实效。

自去年10月安徽合肥出台限购限贷政策以来，毗邻合肥的六安市房地产市场逐步升温，销售量屡创新高。六安市房地产市场管理局统计显示，2016年全市商品房销售面积达663.71万平方米，同比增长126.1%，增幅为全省之首；销售金额308.79亿元，首次突破300亿大关。

今年一季度，六安房地产市场继续升温，全市销售商品房面积同比增长20.37%，销售金额同比增长46.8%，商品房均价为同比增长21.81%。4月底，记者在六安走访多家楼盘发现，每家售楼部都用大幅海报挂出了“合六城际铁路”的走向图、站点分布等。根据国家发改委已批复的规划，合六城铁将使六安进入合肥“一小时通勤圈”。

六安悠然蓝溪项目一位售楼经理热情地介绍说，“3月份我们曾加推过一次，均价还不到5000元，132套房源只临时通知了手头客户就一天卖完。5月底我们准备开几栋大平层，预计价格涨到6500元左右，房源同样是100多套，估计根本不够卖。”

在江苏句容市，受南京调控后“外溢”及首条跨市地铁S6线(宁句城际)的影响，句容楼市同样从去年10月开始“量价齐升”，全年商品住宅销售面积是2015年的3倍以上。购房者中南京人占90%以上，承接了南京大量的刚需和投资购房需求。

为控制过热局面，环热点城市成交渐热的强三四线卫星城市陆续出台调控政策，给楼市降温。记者梳理发现，陆续出台调控政策的环热点城市有：环京津的保定、沧州、廊坊、涞水、涿州、怀来、张江口等，环沪宁杭的镇江、嘉兴、句容、嘉善、滁州、无锡等，环广深的中山、佛山、东莞、珠海等。政策手段也涵盖了限购、限贷、限卖、控制备案价格、加大土地供应等各个层面。

区域协调施策 承接疏解刚需

严跃进表示，已进入“史上最严调控”的热点城市对周边区域的房地产市场将继续产生深远影响，后者已进入“去库存”和“控房价”双轨并行阶段，调控难度将继续增加。

这一观点也得到了受访的地方主管部门和业内人士认可，他们提出，对于房地产市场已经有紧密联系的核心城市和其周边环热点地区，需要有新的调控视角和手段。

世联行董事长陈劲松提出，随着经济的融合以及城际交通的彻底改善，房地产市场原先以城市划分的“板块”将在未来三年发生巨大变化，城市界限越来越模糊，区域概念强化，仅仅以行政边界实施的“一城一策”调控可能会无法适应市场变化。

为此，陈劲松等人建议，首先要通过完善现有的城市群市长联席会议等机制，将区域房地产市场逐步作为一个“中观整体”看待，在“一城一策”的基础上，逐步探索“区域协调施策”。

保利地产首席分析师吴定金则认为，当前这种“城市群调控场”的态势已然初具雏形，对区域市场整体回归理性产生了积极作用。但由于不同城市长期的行政分割，在协调程度、形成调控合力的能力、以及政策科学性上还需进一步完善。

二是完善政策设计，合理承接中心城市住房需求，帮助疏解中心城市功能。句容市房地产市场管理局副局长冯义进提出，句容市在城市群规划上已经有为南京提供配套服务的定位，其他环热点城市也类似，积极融入中心城市是发展方向之一。

“考虑到这些因素，可适时调整政策，允许在南京缴纳一年社保的无房家庭在句容购房，而不是必须在句容缴纳一年社保或个税，使句容能够合理承接南京的刚需。”冯义进说。

三是加快完善环热点区域的不动产登记信息联网，推动信息共享和互通互认，为区域协调施策提供信息基础。受访人士建议，可设定信息联网倒计时时间表，使投机炒房者尽快“曝光”，提高限购限贷等调控政策的实施效果，在楼市调控中既能有效保障外溢人群的刚需，又能精准打击投机炒作需求，维护市场秩序。