调整延续房价涨幅回落 楼市租售并举逐步发力

在因城施策的楼市调控政策下，上半年热点城市调控政策频频加码，楼市过热现象得到明显抑制。土地市场溢价率有所下降，部分地区供地速度明显加快。展望未来，业内人士表示，调控政策仍会从严执行，楼市调整的趋势或延续到明年上半年。未来房地产市场仍需长期制度性改革有所作为，保证房地产市场平稳健康发展。

一二线城市成交下滑

国家统计局18日发布的数据显示，70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落。二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落，6月份比5月份回落0.5个百分点；二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落，6月份比5月份回落0.1个百分点。

从70城房价指数看，上半年楼市总体呈现出持续降温态势。广发证券研究所首席房地产分析师乐加栋表示，一方面，已出台调控政策城市多次调整政策，坚决提升限购政策执行力度；另一方面，调控城市持续扩容，其中尤其值得关注的是，一些价格涨幅过快的强三线城市逐步加入调控行列，城市覆盖力度强于此前两轮调控。

从成交面积上看，易居研究院报告显示，今年上半年50个典型城市新建商品住宅成交面积为14700万平方米，环比增幅为-19%，同比增幅为-13%，去年上半年和下半年50城新建商品住宅成交面积分别为16833万平方米和18153万平方米。

乐加栋表示，整体来看，在行政限购限贷、按揭贷利率边际上行的情况下，一二线重点城市成交量下滑。当然，一二线城市成交下滑除了受需求端强调控影响外，供给缩量也是另一个因素。目前，政府对于预售证的发放控制更为严格，前端控销客观上带来市场上供给出现不足，在一定程度上也会加剧成交下滑。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，在供应量没有太多增加的情况下，由于市场去化速度大幅下降，市场去化周期明显回升，部分核心城市库存去化周期出现指标意义上“降价”信号。此时，大部分城市已经呈现出“量跌价稳”的特征，楼市买卖双方博弈的特征开始出现，预计过去两年房价涨幅较大的城市下半年可能率先出现实质性降价，比如深圳、厦门、苏州、杭州、南京等城市可能率先出现调整。

业内人士指出，热点城市持续调控以及叠加下半年资金普遍性收紧，成交热度将加速下行，由此推动库存抬升，去化压力加大，下半年房价将逐步由增速放缓过渡至环比下行。

值得注意的是，交通银行首席经济学家连平表示，随着房地产行业紧缩政策的出现和调控范围扩容，市场需求趋于观望，市场成交增速大幅回落，房地产泡沫有所抑制。考虑到目前房地产库存总量仍在高位，且房地产部门杠杆率水平提升较快，加之房地产行业抗风险能力整体较弱，房地产泡沫风险仍需警惕。未来需要重点关注的是，房地产价格出现较大波动可能会引发信用风险。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出，从杠杆率来看，适当在高房价地区降低杠杆率不影响房地产市场。但在有些销售缓慢、库存较大的地方或许还需加大杠杆。

土地供应规模或加大

土地市场方面，上半年“落实调控、确保平稳”成为土地市场主旋律。中国指数研究院报告指出，全国300城市整体楼面均价及出让金皆涨，前六个月出让金总额超1.5万亿元，同比增近四成。从溢价率来看，上半年全国300个城市土地平均溢价率36%，较去年同期下降4个百分点；其中住宅类用地平均溢价率43%，较去年同期下降10个百分点。

二季度以来，一二线城市调控不断深化，热点城市需求外溢引周边三四线城市升温。政策层面，北京延续去年底土拍新规，广州、天津、杭州等城市陆续跟进且各有创新，重点城市土拍政策渐趋多元，“分类调控、因城施策”得到落实。

“从近几个月数据来看，也充分说明当前土地价格管控的有效性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，今年4月份地价创下了2010年以来的最高水平，但到了5至6月又出现回落，充分说明当前土地价格管控的有效性。尤其是部分城市推出了“限地价”、“限房价”等管制政策后，房企拿地相对理性，土地市场也有明显降温，这对于抑制高地价有积极的作用。

从地价角度来看，未来热点城市有望进一步回归理性。克而瑞研究中心报告指出，一方面是因为调控仍在收紧，在土地与商品房“双限价”的基础上，快速蔓延的“限售”政策进一步降低了销售预期；另一方面则是由于土地供应增加，三季度的供应预期上涨主要还是在热点城市；再加之土地竞拍中限竞拍幅数、要求一次性对外出售等细则的限制，也在一定程度上缓解了土拍竞争的激烈程度。从近期土拍市场表现来看，参与房企减少，竞拍热度下降，竞价时间明显缩短，以往的“封顶价”也不再是常态。

严跃进表示，今年下半年，预计全国土地供应规模会进一步加大，尤其是对于热点城市来说，在新房市场去库存周期明显偏低的情况下，土地供应量会上升，这有助于房企拿地机会的增加。当然，土地价格方面的资产泡沫依然需要警惕，各类土地招拍挂市场的限制性措施会增加，包括设定土地成交价格上限、加大自持性用地配建力度、限地价后转入限房价等内容，都将有助于土地价格保持相对平稳的态势。

长期制度性改革是关键

从政策面来看，未来调控政策仍将从严执行。张宏伟认为，当市场预期还没有得到实质性逆转时，政策面不可能出现松动。预计2018年二季度之前调控政策很难出现实质性的松动，楼市调整的趋势至少会延续到明年上半年。

事实上，在调控政策上，长效调控机制的建立料成主要方向。比如，在住房制度方面，也需实现产品形态多元化发展，积极发展住房租赁市场，建立购租并举的住房供应体系。日前，上海规划和国土资源管理局首次挂出了两幅土地用途为“租赁住房”的建设用地。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，过去租房未能成为主流，关键原因还在于供给的缺失。住宅租赁市场规模远不及住宅销售，而且租赁房源普遍呈现“小而散”的特征。因此，应提高住房租赁市场的资本吸引力，从供给侧源头发展规模化、专业化的住房租赁企业，提供高品质、规范化的服务。同时强化监管，为住房租赁提供良好有序的市场环境。

“租售并举是趋势，预计后续还会有一些地块会选择‘租赁住宅’土地出让方式。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，这需要控制好所在区域内的比例。未来租赁市场发展仍需更多政策保护租赁者权益，使得承租人的意愿和诉求得到足够的重视，这样才有助于租赁市场健康有序运行。

国家发改委宏观经济研究院副院长毕吉耀认为，除了长期的制度性改革，比如住房制度改革、住房税制改革、土地政策改革以及短期的限贷政策和行政性措施以外，区域政策和城镇化政策可能也要顺应市场大势。比如，加快三四线城市的发展，创造更好的就业机会和公共服务，就会分散很多压力。此外，值得注意的是，调控不断趋严对房企的影响也愈加明显。一些大型房企已开始调整战略，中小房企的生存发展或更加艰难。