分城施策 考验调控智慧

针对部分城市楼市持续高热，近日北京、天津、合肥、郑州等多个城市陆续出台房地产市场调控政策，或是出台了购房风险提示。住建部也接连对一些涉嫌违法违规销售、恶意宣传炒作、严重扰乱房地产市场秩序等行为的房地产开发企业和中介机构曝光警示。多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资投机需求，稳定房地产市场，引导楼市健康发展——

国庆假期前后，多城市出台房地产市场调控措施。同时，住房和城乡建设部门严查市场违法违规行为。

多城调控措施不同，充分体现了分城施策的原则。调控能产生怎样的效果？楼市是否能进一步实现平稳健康发展？考验着政府宏观调控的智慧。

多地出台楼市调控措施

近一段时间以来，一线城市和一些热点二线城市的房价上涨势头不减。10月4日晚，深圳出台楼市调控政策八项措施。此前9月30日至今，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、广州等多地纷纷出台调控措施。

多城密集出台楼市调控措施，向市场释放明确信号：高烧的楼市需要降温，谨防楼市的虚火影响实体经济发展，房地产市场需要平稳健康发展。

众多业内人士分析，几个城市调控措施的出台，有望让高烧的一二线城市楼市降温，同时，今年以来房价过快上涨的其他城市也有可能继续推出调控措施。

中原地产首席分析师张大伟认为，这次调控中比较严格且有代表性的是北京和合肥。北京将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提高至35%和50%；而购买首套非普通住宅的首付款比例调至40%，购买二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。此外，北京市还调整土地供应结构，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，并强化“控地价、限房价”的交易方式。北京市房协秘书长陈志分析，这次北京政策的调整，体现了国家要求的分类调控，以及优先满足刚性、自住性需求的原则。

合肥的调控重点是推出“限购”措施，暂停向拥有2套及以上的本市居民出售新建商品房，暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。此外，调整了首付款比例，拥有1套且贷款未结清购买二套房首付比例调至50%。暂停2套以上和外地居民1套以上商业住房贷款。

总体而言，多个城市新近出台的调控措施包括：限购；提高首套房、二套房首付比例；二套房差别化信贷政策；加大土地供应；引导土地出让合理竞价；完善商品房预售管理；加强金融监管力度等。

抑制投资投机性需求

对于多个城市出台的调控措施，应该首先明确此轮房价过快上涨的原因。财经评论员马光远认为，仔细研究今年房价上涨的特点，和以往不同，主要是基于三个推动力：一是“去库存”的背景下，使得过去两年下滑周期下抑制的需求开始释放，一线城市率先回暖；二是投资需求逐渐主导了房地产市场，成为下半年一线城市出现恐慌性购买的主要原因；三是在今年房地产市场整体回暖的情况下，热点城市的土地供应明显不够，导致土地市场“地王”频出，房企高杠杆拿地将恐慌传导到住房市场。

应该说，到了今年下半年，房地产市场中的投资和投机需求占了很大比重，相当数量的炒房资金在热点城市游弋，土地市场高烧不退。

因此，出台调控措施的城市都剑指投资投机性需求。清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，纵观这些城市的调控措施，一方面强调保护自住需求，通过限购限贷等措施，同时重点打击投机需求，抑制投资需求。

一些市场人士认为，通过提高购房首付比例，特别是提高二套房首付比例，有助于降低银行信贷风险。

刘洪玉说，此轮调控不同城市的措施侧重点不同，政策力度上也有差异，体现了因地制宜、因城施策原则。他表示，一系列措施对稳定热点城市的房价、稳定社会预期，会发挥积极作用。

由于房价出现了过快上涨的势头，一些房地产开发企业和中介机构也频繁出现炒买炒卖，哄抬房价等违法违规行为，为房价上涨推波助澜。住房和城乡建设部在10月2日和3日分别要求济南市严肃查处房地产开发企业违法违规销售行为以及公布一批各地查处的违规失信房地产开发企业和中介机构名单。对于规范市场秩序，净化市场环境从而稳定市场价格也有重要意义。

考验调控智慧和效果

房价的变动与宏观经济关系密切，特别是很多时候与信贷环境变化的关系更加密切。同时，楼市还关系到广大群众是否能够实现住有所居，是否能解决好广大群众的住房问题。因此，在房价过快上涨的时候，政府十分有必要进行调控。

面对经济新常态，很多地方既要实现稳增长，又要遏制房价过快上涨势头。毫不讳言，地方政府对于土地财政的依赖仍然没有完全摆脱，而地方政府对楼市调控又负主体责任。此时，地方政府在面对房价上涨的状况时是否出手调控，何时出手调控，调控的力度如何把握，都成为考验地方政府治理思路和智慧的重要指标。

从当前的市场情况看，多城出台调控措施十分必要。然而，调控的效果还有待时间去检验。

中国房地产业协会原副会长朱中一认为，今年年初在去库存的背景下，国家出台了一些较为宽松的信贷政策，这在当时高库存的背景下是适当的，也化解了很多库存。但现在供求关系发生了变化，尤其是一些一二线城市出现了炒房现象，杠杆在不断加大，政策肯定要调整，各地要针对高杠杆和高库存这两类不同的城市采取分类指导政策。

还有不少人士建议将调控政策细化，分城施策，甚至一城一策，使得调控更加精细。“在市场分化的基础下，调控政策同样趋于分化。”中原地产首席分析师张大伟说。

因此，一些城市房价上涨势头比较明显之时，应该采取措施果断抑制房价过快上涨的趋势。而除了一线城市和房价上涨过快的热点二线城市之外，还有相当数量的三四线城市仍然处于漫长的去库存过程中。应该继续鼓励这些城市有针对性地出台针对自住改善性需求的优惠措施，将去库存进一步推进。同时，在去库存过程中，也要避免“矫枉过正”，让市场从过冷到过热。