聚焦“供给侧结构性改革”系列之二：提升去库存品质，激发新常态活力

新市民市场潜力大，解决配套才能“进得来、留得住”

河北省保定市顺平县，新房平均售价在3000至4000元左右，居民月平均收入2000元。县城内某6万平米的项目，从2014年开始蓄客，两年时间仅消化了不足50套。

2016年初，房地产行业顾问周亮作向开发商提出几项建议。首先降低门槛，做分期首付。第二，节约成本，控制房价。第三，在产品设计上，以三居室户型为主，适当创造2+1户型和2+2户型，满足业主未来十年的人口增长需求。第四，扶持就业，缓解压力。在开发商物业管理等部门聘用买房业主工作，保证来自农村的业主能够有稳定的收入和持续还贷能力。第五，帮开发商积极联系推动与北京大学合作，为县城经济招商引资，解决当地就业，提高农民收入，从根本上解决新市民城镇化后的收入问题。2016年2月开始，此前蓄客两年销售情况仍然不佳的房子在一个月时间内被预订一空。

周亮向记者表示，县城房地产市场的增长点在农村。只有满足好农村进城青年的需求，才能解决县城库存去化的大问题。

周亮认为，县城房地产去库存的核心是提高农民收入，解决农村青年进城就业问题。这是一个长线工程，需要县级政府的政策倾斜、大力推进。县级政府必须克服依赖土地财政心理，过度依靠房地产来实现GDP，解决就业问题。

“以农村消化城市，以县城疏导产业，可以作为部分县城经济发展的参考范本，”周亮建议。

胡安东表示，在需求端积极引导有意愿、有支付能力的农民到中小城市买房，全国2.7亿农民工将成为新市民。但在解决这类人群购房需求时，有两方面问题值得注意。首先要简化收入证明和担保手续，切实解决农民购房贷款准入难、条件高、费用多、办理慢等问题。其次要通过解决交通、户籍、居住证、子女教育等途径，为新市民买房接触后顾之忧，让他们进得来、留得住、安下心、有发展。

楼市去库存对货币政策依赖度高 继续警惕风险

在货币政策推动下，今年上半年全国商品房销售面积和销售额快速增长，房地产市场表现出回暖迹象。

胡安东指出，一方面部分自住需求及改善型需求被释放，另一方面新旧泡沫可能出现叠加，房地产市场对货币政策依赖度将进一步提升。

从业十年房地产行业顾问的周亮认为，金融政策杠杆效应在房地产去库存中非常关键，应该实施分类引导，否则“该去的库存没去，不该来的泡沫来了”。

周亮建议，在房价涨速过快区域，提高首付减少杠杆。在市场巨大的四五线城市，降低首付比例，同时严格审查客户的还贷能力，防止房地产泡沫的滋长。