多房企用购房尾款提前套现 房企ABS融资逾百亿元

在国内尚未打开真正的REITs融资渠道之际，利用购房尾款资产支持证券的ABS融资模式正在悄然兴起，且呈加速扩大化趋势。

据《证券日报》记者了解，碧桂园、世茂房地产、华夏幸福等多家规模化房企正在加速进入以ABS模式提前融资套现的试水潮中。据统计，目前国内以应收账款作为基础资产发行的ABS的房企超过5家，涉及资金在百亿元以上。

“发行ABS融资，最大优势是不计入负债。”有业内分析师向《证券日报》记者透露，以商品房购房尾款应收账款为基础资产发行ABS融资，资金成本相对较低，可以提前将资产变现，降低回款压力，加快资金回笼速度，提高资金利用率。

多家房企试水ABS融资

事实上，在房地产行业中，以ABS方式进行资产证券化的融资手段并不多见，倒是在影视行业中以票房收入为基础资产进行ABS融资的单子却有几笔。但进入2015年后，以商品房购房尾款营收账款作为基础资产发行ABS融资开始步入快速发展渠道。

率先尝到这种融资模式甜头的是华夏幸福、世茂房地产、碧桂园和融信中国等上市房企，且发行规模都在数亿元以上。

7月8日，融信中国控股有限公司宣布，公司全资附属公司发行本金额为8.8亿元的购房尾款资产支持证券。据记者了解，该笔资产支持证券将分三个份额在上海证券交易所发行：第一种即是资产支持证券优先A级份额，发行金额为人民币5.72亿元，三年期，发行利率4.8%；第二种即是资产支持证券优先B级份额，发行金额为人民币2.55亿元，三年期，发行利率5.4%；最后一种即是资产支持证券的次级份额，发行金额为人民币5280万元，三年期，无固定利率。

融信中国表示，上海光大证券资产管理有限公司为该发行的管理人。发行资产支持证券所得款项预期会用作集团的一般营运资金。

值得关注的是，规模化房企更倾向于利用这种融资方式提前套现。自1月份成功以合同收款权作支持发行29.5亿元资产支持证券后，碧桂园再次推出了本金额达62亿元的购房尾款应收账款的资产支持证券。而两次出手，融资规模就已达百亿元。

值得注意的是，综合而看，碧桂园6月29日公布的这次购房尾款资产证券化的融资成本区间为4.5%-6.0%。

回顾碧桂园1月份发行的近30亿元ABS融资来看，融资成本约为5.1%。对此，来自国信证券的一份分析报告显示，碧桂园项目突出的特点在于合同笔数较多，多达一万多笔，单笔合同平均的尾款金额仅为29.7万元。相比之下世茂的合同单笔金额较大，平均单笔合同尾款金额179万元。认为碧桂园项目基础资产中约定入池资产已支付的购房款项累计不少于该商品房买卖合同项下购房款总额的30%，且初始资产池合同剩余期间在一年以内的占比达到68%，而同时尾款金额不大，商品房仅余少量尾款时违约的动力较小，相对而言，碧桂园项目风险分散做的比较充分。

减少回款压力

据《证券日报》记者了解，ABS是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式，也是成熟资产市场的重要融资工具之一。不过，在2015年前国内房地产资产证券化案例并不普遍。

2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。进入2015年，资产证券化步入快速发展的轨道。

据中央结算公司统计数据，2015年我国发行信贷ABS共388单，发行额4056.33亿元，同比增长44%，占发行总量的68%；企业ABS共989单，发行额1802.33亿元，同比增长359%，占比31%；资产支持票据(ABN)共9单，发行额35亿元，同比减少61%，占比1%。

而目前来看，国内以应收账款作为基础资产发行的ABS在30单以上，涉及20多家发起机构。在房地产领域，2015年7月份，世茂首单物业费资产证券化项目“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”获批。2015年12月份，世茂首单购房尾款资产证券化产品也正式在上海证券交易所挂牌。

具体解释来看，在一般的购房交易中，购房者支付首付后，按揭贷款部分从申请到放款到位之间存在一定的时间。而房企通过资产证券化可将购房尾款应收账款以“打包出售”的方式提前从公开市场的投资者中将尾款收回，缓解购房尾款到位前的流动性压力。

值得注意的是，上述分析师向《证券日报》记者直言，在发行公司债有所收紧的局势下，融资成本处在同一水平线上的ABS融资方式有优势，但其背后却隐藏着一个逻辑，即规模化房企或许才能保证项目不烂尾--购房合同违约率低，购房尾款能够稳妥收回。否则，这对投资者来说，将是一个“隐雷”。

(王丽新 )

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