北京拍出“最牛地王” 楼面价超出周边房价三倍

6月2日，北京土地市场成功出让三宗地块，包括海淀北部一宗商业地块，以及顺义后沙峪、延庆新城两宗住宅用地。当日，这三宗地块均吸引了众多房地产企业的关注，顺义后沙峪地块网上报价达到14次，而海淀北部与延庆新城地块网上报价也均达到12次。

其中，延庆新城地块现场经过13家房企竞价，最终以10.425亿元的总价，配套31500平方米自住房的代价出让，溢价率约50%。业内测算，该地块最终楼面价高达4.3万元/平方米。

值得一提的是，该地块楼面价不仅创下区域内新高，而且超出周边在售房价三倍有余。亚豪机构的统计资料显示，2010年以来，延庆县仅新增住宅用地6宗，近两年该区域均未有宅地入市，因此区域内在售项目寥寥无几，且多为尾盘销售，唯一一个新盘城建万科城尚未入市。该区域成交情况也并不活跃，2016年前5个月，商品住宅(不含保障房与自住房)仅成交33套，成交均价1.2万元/平方米左右。别墅产品更是仅有9套成交，成交均价1.3万元/平方米。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，该地块整盘容积率为2.2，由于配建部分规模较大，因此可通过“合理分配”容积率的方式，降低纯商部分容积率，使得地块具备出产低密度产品的可能性，但同时由于地块位置较远，且产品形态复杂，项目具备一定操作难度。

除了延庆新城地块以外，顺义后沙峪地块当日经过16家房企竞价，最终以7.5亿元总价，以及异地配建6.8万平方米保障房的代价，被阳光城竞得。海淀北部商业地块也吸引了包括城建、万科、华润首开等在内的15家房企及综合体参与竞争，最后龙湖以14.1亿元的总价竞得，折合楼面价3.02万元/平方米，预计未来售价将在5万元/平方米以上。

郭毅分析认为，从今年以来土地市场竞争情况来看，北京土地市场受欢迎程度较高，而这主要是受到市场去化速度较快的影响。根据亚豪数据显示，今年前5个月，北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交41727套，创近三年同期新高。另一方面，住宅库存量急剧下滑至6.38万套，仅够消化8个月，濒临合理去化周期的下限。市场需求的旺盛以及有效库存的见底，使得北京土地市场虽然竞争激烈，价格高企，但众多房企仍然蜂拥而至。

除此之外，由于近两年来全国房地产市场分化严重，三四线城市面临较大库存压力，为规避风险，房企纷纷开始回归一线城市。与此同时，今年前5个月北京土地市场仅成交17宗经营性用地，住宅用地更是仅有5宗，这两个数字均创造了同期的历史新低，土地稀缺进一步加剧了房企之间的竞争局面。