全面营改增倒计时 传说中“抢房潮”会来吗？

今年5月1日起，我国将全面实施营改增，把建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增范围。营改增怎样实现政府承诺的“税负只减不增”？老百姓能从改革中收获什么样的实惠？记者近期对一线税务部门和专业咨询机构进行了深入采访。

不动产抵扣

是否会导致企业加入“抢房大军”

尽管房地产业营改增后适用税率提高至11%，但由于新增不动产所含增值税可在两年内抵扣，被视为全面营改增减税力度最大的部分。但是，有传言称“不动产纳入抵扣将使企业加入抢房大军”，从而使本已上涨的房价再度飙升，这样的分析有道理吗？

“每个企业都会购买或租赁不动产作为经营办公用房。试点有利于促进企业固定资产投资增长，对于应对经济下行压力，推动供给侧结构性改革具有重要意义。”广州市国税局局长杨伟文说。

比如，一家企业新购入价值1亿元的办公楼，按5%的营业税率，其中包含500万元的营业税。若按11%改征增值税，由于增值税为价外税，则实际需要征收990万元，同时这990万元增值税可以分两年纳入进项抵扣。因此相比原来的支出1亿元，营改增后这家企业购买办公楼税负降低990万元。

普华永道中国中区公司税业务主管合伙人李军认为，这项政策不仅可以鼓励企业扩大对不动产的投资，也有利于房地产特别是商业地产的去库存进程。

李军还指出，根据实施细则，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。“这意味着，土地价款(一般能达到开发成本的30%)虽不参与进项税额计算，但可以直接从销售额中减除，实质上达到了参与增值税计算的效果。”

民生证券针对7家上市房企营改增后的税负变化进行了测算，发现其中6家的税负都有所减轻。唯一出现税负增加的华侨城，其营业成本与营业收入之比明显低于其他6家企业(华侨城为0.4，而平均值为0.6)，这样的财务结构使得可抵扣额少从而导致营改增后税负上升。

不过，上海税务局货物和劳务税处处长钟剑伟告诉记者，只有企业用于生产经营的不动产才能列入抵扣，比如自建厂房、商业用房和房租都可以抵扣。但如果是购买住宅，用于职工福利就不能抵扣。“所以，对于‘不动产纳入抵扣将使企业加入抢房大军’的传言，老百姓无需担心。”