北京土地市场现“金九” 昔日地王解套否？

联合拿地“最爱”首开

可以说，土地入市即成为高价地的情况已经成为一个市场现象，短短十天来，北京连续四宗入市土地已吸金超过185亿元。值得注意的是，近日来出让的四宗土地中，有三宗都是被联合体所斩获。

事实上，从年初华润、首开、平安联合体相继拿下亚林西、白盆窑地块开始，再到近日保利、首开、龙湖、平安等品牌房企组联合体拿地，“组团”拿地的现象在北京土地市场上更加普遍。

“房企会倾向于和本地企业抱团，组联合体拿地，既能够分摊风险，又可以利用本地企业背后的资源。”亚豪机构市场总监郭毅在接受采访时分析，“比如首开，现在很多房企都喜欢和首开联合拿地，这主要是因为作为本地国企，首开更了解政府的需要，而其操盘能力相对较弱，则正好能够同联合的品牌房企形成互补。”

“被高端化”项目将增多

值得注意的是，由于地价原因，目前及未来北京房地产市场上“被高端化”的项目正越来越多。

在多位业内人士看来，由于建设成本的原因，在北京兴建的房地产项目，其实际销售均价一般都会是拿地楼面价的两倍以上，因此连日来出让的几宗地块，由于楼面价均超过4万元/平方米，甚至达到5万多元/平方米，将来项目入市时价格预计都将接近或超过10万元/平方米。

“土地价格肯定会影响到房价，企业不会为地价买单。” 郭毅表示，“现在房企在北京土地市场的拿地成本高，最后还是会由消费者来买单。”

■ 追问

房企为何前赴后继拿“地王”？

在多名业内人士看来，“僧多粥少”、市场前景看好是导致北京频现“抢地”大战、“地王”轮流坐的主要原因。

地块供应少，看好高端楼市

今年4月披露的北京2015年供地计划中，纯商品住宅下调为750公顷。“北京在实行新的城市规划，供应土地少，连近郊的地块都很宝贵。现在四环内几乎没有成片的项目，以前大家认为北五环是黄金地段，现在连南五环也值得买。”中粮置地北京常务副总经理隋强表示，中粮也积极参与了9月9日的孙河土地的竞拍，还花不少时间研究地块中的养老产品的方案，但最后基于“理性原则”放弃。

北京万科、北京融创高层此前也对新京报记者表示，二季度开始，从政府土地部门传出的消息是，北京正在调整未来的城市发展新规划，包括东城西城合并等猜想，由于具体方案未定，使一批优质土地暂缓出让。

隋强表示，除了入市地块少，看好北京高端楼市的前景也是开发商积极拿地的原因。中粮在2013年7月经过70轮竞拍抢下孙河地王，楼面价逼近5万元/平米，业内一直有质疑之声，但今年6月项目以“中粮瑞府”案名开盘，销售报价在8.5万元/平方米以上，目前也录得较好的销售业绩。

国企天恒置业也参与前日孙河地块竞拍。北京天恒置业集团有限公司地产事业部总经理周兴此前也对记者表示，北京土地价格上涨是明显趋势，现在买觉得贵，明年买会更贵，而公司想要扩大规模，就必须多买地。

收购不易；老地王多能解套

除了从公开市场买地外，收购也是一种方法。但其难度也不小。

记者从北京万科了解到，该公司正在通过收购谈判来获取土地，目前已进展到了快签约阶段，但还不能对外披露。业内人士表示，土地收购不仅耗时较长，法律债务等风险也较多，难以成规模。

此外，业内人士表示，从过去的历史来看，不管买下多贵的地王，不管市场是高涨还是低迷，都能通过或自行开发推售，或转手引入新股东，最终顺利地解套获利，这给了后来者信心。

比如，2011年保利在市场低谷中时从中国兵器手中收购北京海德公馆项目，就遭遇了两个独立董事的反对，但随着房价走高，海德公馆最终成为北京保利的豪宅楼盘代表作，为公司贡献了高额利润。

“按常规核算方法，前天懋源在孙河拿地是不可能算过来的，说明懋源要换一种玩法，可能在运营方面找利润，也可能是等几年再开发。”当天另一参与竞拍房企的一位高层坦言，懋源手中还有一个2013年7月拍下的夏家胡同地王，现在还未动工。

“新地王对周边项目的销售带来利好，但自己有很大压力。”隋强表示，最大的挑战还是定位，要下决心确定到底做哪一种产品，好的产品在北京是不会缺少购买力的。

■ 探访·地王

孙河地王

“中国好邻居” 给后来者信心

进入9月以来，孙河区域连续出现“地王”级地块。

9月2日，保利首开联合体以64.83亿元、折合5.4万元/平方米的楼面价拿下孙河北甸西村地块，成为“双料地王”。而9月9日，孙河另一地块也成为房企争抢的焦点，最终被突然杀出的懋源地产拿下，其高达5.26万元/平方米的楼面价，虽然未打破几天前保利首开联合体拿下的新地王，但也超过2013年7月诞生的中粮地王(4.8万元/平方米)。连续出现的高价地，令孙河这一区域被业内称为“地王的温床”，并称新晋地王将使中粮地块“解套”。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，孙河区域出让的土地大多为宅地，且规划较为完整，适合打造高端产品。而区域内有不少“中国好邻居”站台，给有拿地意向的开发商以很强的信心。“泰禾院子、龙湖双珑原著售价都不低，中粮瑞府拟售价更是高于8.5万元/平方米。”张大伟向媒体表示。

刚刚夺地的懋源方面也表示，他们之所以布局孙河主要还是因为看好该区域的发展前景。

“我们还是很看好北京高端市场，所以有高端土地放出来就非常关注。这宗地一出来就被我们给盯上了，对此作了充分的准备。”懋源地产营销策划总监刘强表示，虽然这宗地刚刚拿下尚未作出具体规划，不过可以肯定的是打造高端产品。此外，他还强调，由于该宗地有一部分养老用地，因此在未来，懋源也会在此打造养老地产。

此外，业内人士表示，保利首开孙河地王很可能是由保利操盘，打造高端产品，但目前具体细节仍未确定。