业委会“难产” 多地小区物业纠纷进入高发期

有名无实

南昌市房管局物业管理处处长黄祥斌说：“目前国家关于业委会成立和运行的体制机制还不够完善，谁来组织、谁来监督、谁来管理均未得到明确。”《物业管理条例》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体规定。

业委会要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他社会组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。不具备法人资格，业委会便无法成为民事主体，同时，对其监管也在法律范围内架空。

“若能赋予业委会社团法人资格，即可代表业主大会进行房屋设施设备交接，共有设施使用收益权交付到全体业主自己手中，可避免后期物业管理产生的多种纠纷。”黄祥斌说。

广州松云雅苑业委会主任王刚表示，许多已经成立的业主大会只有组织，但是没有固定工作场所，没有经费，没有专职工作人员，被称为“三无组织”，无法有效地开展工作。

“我们的业委会成员有退休公务员、法官、大学教授、律师，大家都是义务服务，不收任何报酬的，同时委员能力、经验的缺乏不利于业主委员会良好的运作。”王刚说，“没有收益的组织很难实现自己的愿望。我们想要做成一件事，又不能强制业主执行，只能一次次打‘人情牌’。”

在采访中，多位社区自治问题专家、法学界人士呼吁，业委会的法律与社会地位应当“名正言顺”。

有专家认为，业委会即代表全体业主权益，成立后应在民政部门登记成为社团法人或其他社会组织，确立其民事主体地位，使其享有独立民事主体资格，保证了业委会的法权，还可以设立账号。业委会即可与物业服务企业平等沟通，签订服务合同，并进行相关民事管理。这就在一定程度上可规范业委会的操作。

《北京市物业管理条例》(专家建议稿)撰稿人之一，北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华律师建议：参照《公司法》立法理念，重新构架业主组织治理结构。在对外的物业管理活动中，比如聘用物业服务企业或者其他管理人，聘用专项管理人，与第三方等机构缔结契约等活动，均应以业主大会名义进行，具体可以由业主委员会执行；在对内的物业管理活动中，比如要求业主履行共同义务、遵守《业主规约》等活动，可以业主委员会名义做出。

治理软肋

当前，随着业主维权意识和组织化程度明显提高，不少小区进入物业矛盾高发期。物业公司与业主之间、新老物业企业之间矛盾重重乃至冲突激化，是小区物业管理领域集中暴露的一个问题。

今年2月，河南新郑市龙湖镇一个小区，业委会发起人被物业公司雇人砍断手指。警方的调查表明，起因在于物业公司提出大幅提高停车费遭到业主集体抵制，“挑头”的业主委员会发起人招致打击报复。

一些地方新老物业交接的时候，也发生过激烈矛盾甚至酿成惨剧。2013年12月31日晚，上海浦东大唐盛世花园小区，老物业公司拒绝与业主新聘的物业公司交接。两家物业公司僵持至次日凌晨，最后老物业公司员工竟然开车撞向新物业公司的员工。

多地物业纠纷诉讼也高居不下。北京市所调查的36家单位有3700多件诉讼纠纷，因为合同产生的3300多件，因物业管理合同服务费产生的纠纷3108件，因侵权产生的204件。

在一些案例中，业主表达诉求和维权的组织化程度较高，物业容易成为业主的“宣泄渠道”，但小区矛盾却与其它社会问题有关。比如，2013年，上海虹口区大上海紫金城小区，业主入住5年后仍无法选举产生业委会，加上小区入室盗窃案件多发、群租现象抬头、电子监控设备部分缺失等，业主不满情绪加剧，斥责物业“不作为”。

《经济参考报》记者调研发现，种种物业矛盾的背后，一定程度上反映了我国基层治理面临的困境。

首先，行业失范，物业企业在服务能力和素质上暴露问题。许多地方虽然物业企业多，但企业小、散、乱情况突出，人员队伍则呈现“三多两大”特征，即外来人员多，低学历人员多，低收入人员多，人员年龄整体偏大，人员流动性大，而此现象在老旧小区尤其突出。而普遍存在的薄利乃至亏损局面，让许多物业企业生存都成了问题，遑论改善经营管理、提高服务品质。

其次，政府部门失职，对“小区内的矛盾”尚没有找到有效办法。上海物业管理行业协会副会长王志兴说，住宅小区管理涉及综多部门和专业服务单位；但住宅小区内很多事务和矛盾纠纷都超出了物业管理范畴。据梳理统计，小区各类物业和非物业类事项，涉及18个行政管理部门和三个专业服务单位，比如，“居改非”涉及规划、工商等部门，电力设施是电力公司管，水是自来水公司管等。

近年来，许多地方也建立了由政府部门和专业服务参与的联席会议制度，但缺乏实质运转，不少管理、执法、服务止步于小区大门，一些跨部门、跨领域的复杂问题更是难以及时协调解决。

再次，业主失能，自治能力还明显有待提高。南京市物业协会秘书长王利生说，业主反映集中的停车难、群租、违法建设、宠物扰民、堆物占道、高空抛物、技防安保、物业公司服务不到位、居住环境和房屋维修等小区问题，相当一部分其实是业主自身造成的。