一线城市房价后市难暴涨 常态上涨或引政策再收紧

北上广紧随其后

值得注意的是，在深圳楼市领涨的同时，北京、上海、广州也有较大的上涨幅度。

6月20日，石景山自住房项目——中海长安雅苑，在售楼处举行首日公开选房，推出1号楼、2号楼、4号楼、5号楼、6号楼、9号楼，共计997套房源，销售均价27000元/平方米。截至当天17点25分，997套房源全部售罄。

统计局数据显示，除深圳以外，5月北京、上海、广州新建商品住宅和二手住宅价格环比全部上涨。环比方面，北京上涨1.4%，上海上涨2.6%，广州上涨1.4%；同比来看，北京上涨4.3%，上海上涨2.2%，广州上涨2.3%。其中，上海环比涨幅创27个月新高。

“以深圳为代表的一线城市已率先进入房价上涨期，成为商品住宅成交价格的回涨主力。”亚豪机构副总经理任启鑫分析说。

除房价外，一线城市成交量也再度达到高点。北京来看，6月北京新房市场继续攀升至高位，全市纯新房成交6517套，环比上涨26.1%，同比上涨85.9%，创2013年10月以来的最高值。二手住宅网签量18576套，创2013年3月以来累计27个月新高。其中，新房成交均价为29828元/平方米，环比上涨3.3%，同比上涨11.4%。

值得注意的是，受北京市政府机关外迁等消息影响，北京通州区房地产成交量猛增，甚至显现开盘“秒杀”迹象。数据显示，5月，通州房地产销售面积达16.9万平方米，是去年同期的1.9倍，这也是通州房地产销售市场16个月来首次回暖。通州区统计局提供的数据显示，今年1月至5月，通州房地产销售面积达47.2万平方米，同比增长4.6%，销售额达95亿元，同比增长7.5%。其中5月的统计数据尤其引人关注，当月全区房地产销售面积高达16.9万平方米，是去年同期的1.9倍，单月销售额达34亿元，为去年同期的3倍。

就上海而言，5月上海新建商品住宅环比涨幅达2.6%，涨幅创27个月新高，已经达到2013年的涨幅水平。6月20日，端午节小长假的第一天，绿地位于上海张江高科的商业综合体项目M-Town开盘仅2小时，首批240套房源便告售罄。同一天，青浦万达mall楼盘开盘即热销。该项目策划经理郭晓山表示，现阶段商铺已基本销售完毕，预计7月底将推出LOFT项目。而在节前的6月19日，高端住宅复兴珑御开盘短短2个小时内，近80%的房源就已经认购完毕。

据美联物业全国研究中心统计，6月广州一手商品住宅成交呈量价齐升态势。6月全市一手商品住宅成交套数和面积分别为9726套、116.75万平方米，环比分别上涨11.35%和14.05%，同比则分别上涨62.72%和56.96%；成交均价为15387元/平方米，环比上涨8.12%。

新房库存方面，截至6月16日，广州市商品住宅可售套数为7万套，总面积达917.49万平方米。跟5月上旬的库存数据相比，可售套数和总可售面积环比分别下降6.5%。

张大伟表示，房地产是“买涨不买跌”的市场，在“9·30”“3·30”新政以及后续系列降息影响下，一线楼市二手房市场成交升温，资金开始涌入新房市场后，拉动新房市场的成交量呈现上升趋势。

德佑链家研究部总监陆骑麟认为，近期中高端市场成交活跃，成交结构是导致房价上涨的一个因素。“以上海市为例，6月份以来，上海土地市场非常活跃，中环附近土地楼板价达3万元/平方米已经是常态，开发企业高价拿地的同时，一方面刺激了周边房源的成交价格，另一方面，高价拿地之后，想要有获利空间未来只能建造精装修的中高端产品，产品定价也极有可能成为区域之最，由此促进房价上涨。”

土地市场再现“地王”

CRIC研究中心研究员杨科伟认为，现阶段一线城市热度再起的主要原因一方面是土地稀缺，较三四线城市来说，土地风险性较小。另一方面，在国土部指导下，一线城市加快推地速度，也是造成此轮上涨的主要原因。

6月，在楼市发力的背景下，土地市场也热了起来。上海再现总价“地王”，一线城市平均楼面价又创单月历史纪录。6月初，华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块，地块楼面价38061元/平方米，刷新了其自身于3月创下的上海总价“地王”纪录。同日，招商平安联合体则以高达2.3万元/平方米的楼面价，竞得宝山大场镇地块，创出近90%的高溢价率。

中原地产研究部统计数据显示，截至目前，2015年20大标杆房企集中一二线拿地，合计一二线城市购入土地金额高达1342亿，创造历史最高纪录。其中，一线城市745.89亿元，占比达50.1%，较于2014年的35.6%、2013年的29.5%，2012年的22.8%有大幅提高。

此前3月下旬，国土部联合住建部发文，要求各地因地制宜，对土地供应要做到“有供有限”。5月17日，国土资源部印发《关于下达〈2015年全国土地利用计划〉的通知》，要求各地区别对待、有保有压，合理安排建设用地计划指标，促进区域、城乡、产业协调发展。严格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城镇用地计划指标。

克而瑞提供的数据显示，已经公布2015年计划供地情况的三个一线城市中，北京计划供应居住用地1200公顷，同比下降27.27%；上海计划供应居住用地600公顷，同比下降20%；广州计划供应居住用地524公顷，同比下降24.21%。

“基于国土局‘有供有限’的指导思想，各城市土地供应计划性增强，尤其多数土地消化周期过高的三四线城市纷纷放缓供地节奏。”杨科伟说，在此背景下，一线城市便加快供地速度。