楼市量升价稳区域分化成趋势 全面回暖似已成定局

　　徐 骏作(新华社发)

萧瑟的房地产市场似乎正在恢复生机：一方面政府连续打出维稳政策组合拳；另一方面，多地楼市成交量和价格有所回暖。中国指数研究院发布的数据显示，2015年3月，全国100个城市新建住宅平均价格环比跌幅已有明显收窄。有人因此担心，多项利好密集发力，房价是否会再次大涨？专家预计，房产新政在一线城市有效，但二三四线城市库存积压严重，政策效应会递减。目前，全国总体上供过于求，类似2009年那样房价全面高涨的局面很难出现。

政策利好市场现暖意

继3月27日国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，中国人民银行、住建部、中国银监会宣布，下调二套房个人贷款首付比例，将最低首付比例调整为40%。财政部又发文放宽个人住房转让营业税免征期限，由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

稳定楼市政策效果逐渐显现。从价格上看，据中国房地产指数系统百城价格指数的调查，3月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10523元/平方米，环比下跌0.15%，跌幅进一步收窄。十大城市二手住宅交易价格则环比上涨。

从成交量看，2015年3月份，易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1439万平方米，环比增长71.2%，同比增长8.3%。尤其是3月30日新政出台的次日，受监测的30个城市中，有28个城市的成交量出现了环比增长态势。

业内人士分析，新政仿佛强心针，对恢复市场信心、释放去库存压力产生一定效应。中指院的分析师表示，一系列楼市组合拳出台后，改善型需求将获得大力支持。当前购房者的购房成本降低，一定程度上将刺激部分观望需求入市，推动成交回升。

新政对房价影响有限

新政带给市场的暖意是否会生成一把火，再次点燃高房价？对此，专家普遍认为，目前，市场依旧存量大，部分开发商面临库存、资金等问题，政策对房价影响有限。

融信集团品牌营销中心总经理单伟认为，一些库存比较大的城市，主要任务还是快周转、快去化。一线城市的核心地段或价格微涨，但是二三线城市主要还是去库存的概念，价格不太可能有大的上涨。

中国房地产市场忽冷忽热，现在温度有可能调向适度。国家发改委学术委员会秘书长张燕生说，一系列政策出台说明房地产市场的调控正由过去严厉的去泡沫、去杠杆政策，转向寻求更加平衡的供求关系转变。

坊间多将新政理解为“救市”，但理性观点认为是优化调整。住建部政策研究中心主任秦虹表示，在过去房价快速上涨的几年里，为了抑制投资投机性需求，对购买第二套住房均采取了从严的政策。但目前房地产市场的供应关系出现了新的变化，总体宽松部分地区供应过多，投资投机性需求也大为减少，在这种情况下，政府对房地产政策进行了优化调整。

“政策逐步在从行政干预回归到正常状态，市场有条件按正常规律运行”。秦虹称。

量升价稳区域分化是趋势

全年来看，楼市总体趋势是行政调控手段逐渐淡化。中国房地产业协会原副会长朱中一预测，今年房地产市场总体趋势是继续淡化或退出行政性的调控手段，转向市场化的调控手段。中青舆情监测室认为，构建稳定的、多层次的住房供应体系，给不同人群提供解决住房问题的有效渠道，破解住房市场供给结构的错位与缺位，才能从根本上化解楼市运行风险，稳定公众预期，实现房地产市场健康发展。

在政策利好和市场化调控作用加强的大趋势下，楼市将出现量升价稳的行情。克而瑞研究中心的多位研究员认为，随着需求受激励短期内的集中入市，各地房价或有上扬的机会，一二线城市反弹幅度将明显高于受困于高库存的三四线城市。中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，4月楼市供需全面回暖似乎已成定局。

但从全国范围看，区域分化、去库存仍是楼市主要特点。中国银行国际金融研究所研究员高玉伟认为，短期内，房市新政难以改变房地产投资下滑的局面，特别是部分三四线城市，去库存仍是房市调整的主题。