7省市试点回购商品房当保障房 分析称欠缺法律依据

政府回购商品房被指无法律依据

然而，政府回购商品房行动推进的同时，业内一直存在对这一行为的质疑声。

“商品房充当保障房之后，其回购价格如何确定？钱从什么地方来，是地方财政？还是中央拨款？如果是使用纳税人的钱去回购商品房，后卖给享受保障房的人群，是不是又重回福利分房的计划时代？如何保证其公平、公正？”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫说。

北京市盈科律师事务所高级合伙人李季先告诉法治周末记者：“目前各地政府回购商品房的行为没有明确的法律依据，从法理上来讲，一旦动用财政资金，都需要有法律依据。”

对此，韩长吉表示赞同。“该政策确实存在争议，存在权利寻租的空间，如今开发商建设的商品房存量较大，政府如何购买、购买谁的，以怎样的价格购买都存在不确定性，存在可以协商的空间。”

“政府回购商品房、安置房的行为至少应该有一个公开招投标的过程，比如说政府收购多少套商品房和安置房，收购多少面积，位置的选定，这样会更加公开透明。”胡志刚对法治周末记者说。

而张宝道则对法治周末记者说：“中央已有支持建设保障房的政策精神，地方出台落地政策是顺理成章的事情。”

今年1月6日，住建部下发《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房。

“如果政府在回购商品房时，开发商和手中握有多套房屋的业主都是自愿把房屋卖给政府的话，同时交易价格也是相互协商的情况，那从法律角度来看没有问题。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波对法治周末记者指出。

“现在需要担心的是这个过程中怎么去防止暗箱操作，因为回购商品房从某种程度上来看是政府采购行为，这是地方政府引入该项政策时，需要考虑的问题。”楼建波说。

尹伯成对法治周末记者表示，尽管目前法律依据暂时没有看到，但是政府应该拥有该项权利，福州出台的指导意见要求委托一家国有企业来完成这件事情，因此总体来讲还是政府出面，市场运作的事情，这是可行的，现在各地出台回购商品房的文件符合当下时局的需要。

回购商品房存操作难题

法治周末记者从多位业内人士处了解到，尽管7省市都在进行回购商品房试点，但是各地执行政策皆不同，特别是在回购价格的确定上。

福州出台的指导意见称，安置房以机构评估的平均价作为回购价格；而商品房的购买价格则以机构评估的平均价格为基数与开发企业进行协商洽谈，协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上。

“从芜湖等地的操作流程来看，政府主要是以‘团购’价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。”傅蔚冈对法治周末记者说。

杨红旭指出，收购商品房用于保障房、将商品房转化为安置房，具体运作情况比较复杂，各地存在显著差异。比如，政府拿着财政拔款，只能收购什么样的商品房？被选中作为安置房的商品房项目，如何享受税费减免？正在建设中的商品房项目，哪些项目有资格半路搭车享受国开行支持？如何防范政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租等等问题待解。

张大伟则对法治周末记者分析道，政府回购商品房存在收购价格确定难题，从定价的角度来说，二手房根本就没有统一定价标准，因为同样一套二手房，有需求和没有需求的购房者愿意支付的价格不一致。

“例如指导意见中提及的以低于市场价格15%的形式进行收购，既然存在市场价格，那开发商和个人为什么不选择卖给市场，而选择卖给政府？”张大伟说。

尹伯成告诉法治周末记者：“如何回购商品房把这个事情做好，需要遵循几项原则：一是遵循公平自愿的原则；二是信息公开，按照指导意见的做法需要做到对外信息公开；三是确保评估价格合理。四是选择国有企业时，国有企业需遵循保本微利原则。”

“另外对于小业主而言，政府对房源问题也无法解决。因为回购的房源是作为保障房的，但是如果是在居民区收购房屋的话，将会涉及到房屋如何认定权属等问题。”张大伟对法治周末记者说。　　法治周末见习记者沈佳苗