7省市试点回购商品房当保障房 分析称欠缺法律依据

6亿平方米住宅库存压力好大

“政府回购”法律依据欠坚实

一个值得关注的背景是，三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存

一方面商品房处于大面积供大于求的状态，而另一方面政府又有建设保障房的压力，所以促使地方政府现阶段采取回购商品房来充当保障房。但律师指出，目前各地政府回购商品房的行为没有明确的法律依据，从法理上来讲，一旦动用财政资金，都需要有法律依据

“把房子卖给政府去——如果你要卖房子，挂单在中介机构卖不出去，现在多了一条路。”这是最近在福建省福州市流传颇广的一条消息。

1月24日，福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》(以下简称指导意见)，提出该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府；由各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

不只福州，法治周末记者查阅资料后发现，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市正在实施试点政府回购商品房。

地方政府在楼市上这一举动被中原地产首席分析师张大伟解读为“地方政府的救市行动”。

“一个值得关注的背景是，三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭称。

上海金融与法律研究院执行院长傅蔚冈则对法治周末记者指出，目前一方面商品房处于大面积供大于求的状态，而另一方面政府又有建设保障房的压力，所以促使地方政府现阶段采取回购商品房来充当保障房。

资料显示，2015年，全国保障房建设任务为700万套，棚户区改造规模不低于470万套。

多地回购商品房当保障房

福州政府此次回购商品房举动早有先兆。

在福州出台指导意见的4天前，住房和城乡建设部(以下称住建部)部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上表示，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要，住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。

更早之前，2014年8月8日，福建省就规定各市、县政府可采取政府收储方式，积极稳妥收储商品住房作为保障性住房。

据业内人士介绍，政府回购适当面积普通商品房实现就近安置或者就地安置，成为完成保障房建设的一种手段。目前，湖南、成都、芜湖、嘉兴等省市在棚改中探索实施政府回购商品房的方式。

2014年8月，湖南省明确规定各地政府和企事业单位以及经济园区可购置适当面积的普通商品房，用于公租房和棚户区改造安置房。

安徽省芜湖在政府回购商品房一事上启动得更早。

数据显示，截至2014年11月芜湖已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。

中国房地产研究会副会长胡志刚对法治周末记者指出，目前，一方面商品房的库存压力大，房地产市场急需消化库存，而另一方面各地政府每年有建设保障房的压力。另外，许多商品房和安置房由于没有达到购房者的需求而被空置，形成资源浪费。

“根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%)；而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房，形成近100多万套商品房的需求。这有利于缓解楼市库存压力，但是与巨大库存相比仍然是杯水车薪。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受法治周末记者采访时表示。

“现在通过出售给政府的方式有利于消化库存和减少建设安置房的需求，提高资源使用效率。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成向法治周末记者指出。

对此，陕西省社会科学院委员会副主任张宝道表示赞同。“政府通过回购商品房，促进保障房发展，解决低收入群体住房问题，起到稳定房地产市场和整体经济发展的作用，是一项一箭双雕的措施。”