一线城市整体趋稳 房价分化加剧不会整体跳水

近日，各地不时传出楼市降价传闻。伴随经济下行、人民币贬值和国际资本出逃的负面消息，许多人担心房地产泡沫快速破裂，楼市大崩盘。对此，专家指出，形势没那么严峻。全国房价经过集体高涨后，如今正呈现出地区差异和分化的格局。在城镇化发展需求推动下，房地产价格既不会整体跳水，也不会全面大涨，未来将呈现有涨有跌的分化趋势。

市场走势呈现地区差异

近阶段，房地产市场似乎有点冷。5月份，北京、广州、上海、杭州等主要城市楼市成交情况都不太乐观。据中原集团研究中心发布的一份调研报告显示，截至4月30日，21个城市中，杭州、常州、成都、沈阳、宁波及惠州等6个城市的楼盘采取了直接降价的方式促销，降价项目以高端楼盘为主，降价幅度在5%到25%。

但降价是个案，总体看，全国房价仍在上涨，只是涨幅下降。中国指数研究院发布的数据显示，4月份，中国100个城市住宅（新建）平均价格为每平方米11013元，环比上涨0.10%。

曾经全国房价飘红的形势正在发生转变，地区分化趋势明显。统计显示，在100个城市中，55个城市环比上涨，较上月减少8个；另有45个城市4月新建住宅价格环比下跌，较上月增加8个。

业内人士分析，虽然最近主要城市房价遇冷，但一线城市和大部分二线城市仍供需两旺，价格处于上升通道。二、三线城市趋于平稳，一些三、四线城市开始降价。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，自去年11月开始，一、二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕；银行信贷紧缩，市场短期表现“马力不足”；多数房企采取了观望与博弈策略，市场表现相对保守。

局部松绑限购保护刚需

房价分化出现后，部分价格下跌的地方政府希望松动调控，松绑限购政策。据报道，有些城市已开始通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，而另有些地区也放出调整购房政策的信息。

过去楼市调控政策基本是“一刀切”，如今，高层提出分类调控思路。专家认为，这一政策更符合当前实际情况，防止误伤刚需。“提出分类调控，实际上就是不能开一个药方大家都治病，必须分类。”住建部副部长仇保兴表示。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，在城镇化不断推进的大背景下，多层次的住房供应将成为主流解决办法，限价、限购的单一思路将有所转变。

中原地产市场研究部总监张大伟分析，2013年楼市最大的亮点在于调控的决策权已经下放到地方，调控手段摆脱全国一刀切，根据城市特性产生了分化。正是因为全国的楼市已经出现了明显的分化趋势，所以再搞全国一盘棋式的行政调控也就没有任何意义。对比去年各城市的调控细则，可以看出，地方政府的调控自主权在增强，房价快速上涨的城市进行了调控升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。

“分化时代”不等于“市场崩盘”

未来房价走势如何？中国建投投资研究院发布的2014年《投资蓝皮书》展望，今年不同城市的房价走势分化可能加剧，预计一线城市仍将温和增长，但涨幅下降，而部分二、三线城市由于库存较多，房价增长乏力，在住房供给量充足的部分小城市可能出现下跌。

有人担心受国内国际各种因素影响，中国房地产泡沫有可能破裂，房价崩盘。业内人士分析，这种情况不会发生。未来楼市不可能再像从前一样只涨不跌，但也不会崩溃。

交通银行首席经济学家连平说，当前房地产市场呈现出分化加剧态势，但楼市分化绝不能与楼市崩盘画上等号。香港楼市曾在1997年到2003年的6年下跌周期内，房价累计跌幅高达约70%，租价下跌了近50%；负资产人数急速增加，但并未见所谓的“崩盘”；市场低迷过后至今仍在正常运行。毫无疑问，我国楼市的“分化时代”离“市场崩盘”相去甚远，未来的需求释放与政策调整将为楼市托底。

“在城镇化仍然存在较大发展空间的大背景下，我国房地产市场仍将具有较大的成长空间，调控政策则具备较大的调整空间。短期内房价将在供求关系的转变下涨势明显趋缓，中长期来看，市场总体将由过去的非理性发展进入相对理性的发展阶段。”连平说。