地方版楼市调控细则总体呈现从严基调

综观已经出台的地方版调控政策,受访专家和业内人士认为,总体上呈现出从严态势。

表现一,一些城市限购范围扩大。如“广东版”调控政策出台后,原本只是主城区限购的珠海、佛山如今要求覆盖全部行政区域。

表现二,房价控制目标收紧。一些城市明确统计新建商品住宅价格,扣除保障房因素；一些城市提出房价涨幅不高于或低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。如重庆要求“主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。”

表现三,一些城市个人住房信息系统联网步伐加快。

国务院发展研究中心副研究员刘卫民说:“从目前各地出台的细则来看,无论是更严格的限购政策或限购标准或更为严格的差别化信贷税收政策,都体现出‘从严’是这次各地调控的基调。”

政策尚有完善空间

从地方版楼市调控细则来看,现阶段,重点支持首套、自住、中小户型置业需求已经成为共识,但对于如何促进改善性需求合理释放尚无明确措施。

刘卫民说:“大部分改善住房条件的家庭都必须卖掉以前的小房子,而新的二手房交易个税政策和二套房信贷政策实质上是限制了这类改善性消费行为,因此,地方细则中也应该在一定程度上考虑改善性需求的支持政策。”

刘卫民还建议,应充分考虑我国住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售给个人的公房原值较低,成交价差会较大,个税会较高。但这是制度转换和历史原因形成的,并非是投机造成的结果。因此,应在实施细则制定中给予一定考虑。

专家们还建议,确保相关住房政策实施效果。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说:“我关注的是政策的落实情况,如北京、重庆和合肥出台的政策中明确提出,2013年底前把符合条件的外来务工人员纳入公租房保障范围。如果这项举措能够确保落实,就是得民心顺民意。”　　

改变市场预期,为市场降温

地方版楼市调控政策密集出台,将对市场产生怎样的影响?

刘卫民认为,更严格的限购、信贷和税收政策将为住房市场降温。他表示,在3月份“国五条”出台后几周内,部分城市的二手房交易量出现“末班车”效应,交易量大幅上升。随着各地调控细则出台和相关政策明确,这种短期效应将逐渐消失。由于限购区域扩大、限购标准提高,将打破一些城市的住房供求格局,住房市场将面临新一轮的调整和平衡过程。

刘卫民说:“在地方细则出台和实际效果发挥之前,买房者持币观望的心态将会增强,导致在未来一段时间市场温度可能有所下降。”