房地产过度开发：西部一小县城库存达670万平米

宁夏银川市贺兰县是“西部百强县”，虽然人口只有24万，但作为银川的“后花园”，受到毗邻省区购房者青睐。短短几年间，贺兰县房地产像打了激素一般迅猛发展，在西部的县里有一定代表性。开发商狂飙突进、楼市狂欢的盛宴过后，埋下的隐患陆续爆发，一个小县城库存高达670万平方米，如何去掉这些库存？记者对此展开了调查。

　　兴也“房”衰也“房”

　　从银川市中心驱车10公里，就来到了贺兰县。七八年前，这个小县城成为房地产开发的热土。

　　“荷兰印象”“天鹅湖小镇”“奥林匹克花园”“泰和地中海”“托斯卡纳庄园”，一个个冠以“洋名”的小区在贺兰县拔地而起。50多家房地产企业云集，贺兰县新开工面积连续五年超过150万平方米，“丑小鸭”摇身一变成了“白天鹅”，如今的贺兰县可以说是一座富有现代气息的新兴城市。

　　火爆的楼市吸引了陕西、甘肃、内蒙古等地购房者，一时间外来人口在贺兰县购房超过一半。甚至一度产生了“副产品”——传销，如火如荼的房地产业成了传销欺诈的噱头，打着“西部大开发”的旗号，众多传销人员聚集贺兰，屡打不绝。

　　“人气爆棚，我每次坐火车从老家回来，车上满满坐着来贺兰县打工、做生意的人。他们对这里有信心，感觉来了随便干什么都能挣钱。”在贺兰县从事房地产销售9年的山西人房华峰说。

　　尽管一、二产并不发达，但房地产业给贺兰县带来了可观的财政收入，使贺兰县跻身“西部百强县”。记者在贺兰县采访时，一些老百姓说印象中就感觉前些年贺兰县一直在卖地、盖楼，卖地、盖楼，卖地、盖楼……

　　然而，近年来楼市低迷冲击大，贺兰县高楼林立又成了包袱。据贺兰县统计局介绍，商品房销售面积增速自2011年开始下滑，每年下降幅度超过10%。楼越盖越多，空房也在激增。

　　“十三五”期间，贺兰县房地产库存、在建及待开发住宅共有670万平方米，这对只有24万人的贺兰县来说是一个惊人数字。据一些业内人士介绍，受此影响，部分楼盘房屋成交均价最近三年下降了25%，个别二手房成交价甚至跌破2000元。由于空置房太多，甚至出现了“零首付”“零月租”。

　　除了房屋库存外，土地库存更是巨量。目前，贺兰县已出让房地产项目用地4200亩，2016、2017年分别规划开发土地600亩，仍剩余3000亩。贺兰县住建设局副局长岳建平说，如果按照清理闲置土地的要求，开发更多新的楼盘，还会制造更多新的库存。

　　潮落之后看潮起

　　“2013年最惨淡，全年才卖了100套。开盘五年卖了不到一半，还剩1200套，最快也得消化五年。”宁夏长城集团房地产开发公司贺兰销售部经理丁妍说。

　　房地产寒意阵阵，县域经济“打喷嚏”。《2015年贺兰县财政预算执行情况和2016年预算安排情况》中披露，一、二产税收贡献低、土地出让与成交量双降、房地产市场交易惨淡，县财政以房地产业和土地出让金为支撑的高速增长期已经过去，处于结构调整阵痛期，财政收入的结构和质量急降，可用财力大幅减少，处于保基本、保民生的能力。

　　从这份报告不难看出，过度依赖房地产的发展模式难以为继。近年来，西部不少县依赖房地产发展，耗费大量人力、物力、财力，地方政府变得慵懒，缺乏创造力。

　　记者近期在贺兰县城走访发现，县城比以往萧条了很多，操外地口音的人也少了。贺兰县城镇人口只有11万，显性库存230多万平方米，隐性库存437万多平方米，而且还乱象丛生。潮落之后，再看当年潮起时暗流涌动，总有些蛛丝马迹。

　　无序供地，过度开发，供需失衡。“十二五”期间，贺兰县房地产借助地理优势迅猛发展，一些开发商拿地动辄上千亩乃至几千亩。但实际上，人口增长和城镇化带来的住房需求远低于开发速度，每年城镇化率仅提高2－3个百分点，产生的刚需并不是很大。

　　违规用地，部分楼盘成为“半拉子”工程。原贺兰县委书记方仁因犯受贿罪被判无期徒刑，他在任期间，为一些开发商违规批地、批项目，开发商争相向其行贿。据业内人士透露，方仁案发后，一些楼盘如宁夏盛荣房地产开发公司开发的紫金水岸、宁夏土木基业房地产开发公司开发的一品中堂，戛然停止，此后土地、建筑领域的问题爆发，“半拉子”工程让人望而却步。

　　开发企业实力不强，诚信缺失，历史遗留问题多。贺兰县大部分开发企业竞争力弱，资金链易断裂，建设进度和质量难保证，一些企业缺乏诚信，侵害了购房者权益。如塞上阳光水岸、富荣花园等楼盘因土地、资金等问题导致房产证无法办理，购房者频频投诉。

　　房地产给贺兰县带来发展“红利”，使其成为县域经济发展的“明星”。但一地多嫁、一房多卖、有房没证等不健康的疯狂发展，也使“烂尾”楼盘频现，对购房者吸引力降低。在银川“1·05”公交纵火案发生后，贺兰县就曾下发通知紧急开展建筑市场违法发包、转包、分包、挂靠行为专项检查。

　　急就章还是持久战？

　　对于如何化解库存，贺兰县算过一笔账：“十三五”期间，刚性需求、改善性需求、吸引性需求等加起来可消化403万平方米。若2020年后不再开发新项目，按年均销售5500套计算，剩余库存至少还需5年消化。

　　但这也是建立在贺兰县城镇化率大幅提升、外来人口涌入、楼市吸引力还在的基础上，5年看似是一个理论时间。一些开发商反映，有关部门似乎乐观了，刚需能否释放、政策效应能否显现还是未知数。

　　房地产业在贺兰县多年一枝独秀，虽然近年贺兰县培育了一些新兴产业如现代纺织业、电商产业等，但目前效果仍不明显。“外来务工人员、进城农民将成为未来购房的中坚力量。”岳建平说，电商创业园和生态纺织产业园等会吸引更多外地人，带来住房消费。另外，贺兰县还有13万农村人口，他们如果进城也要买房。

　　为了加快去库存，今年初贺兰县出台了新政策，凡是在贺兰购房消费，均可获得每平方米180元的补贴。“政府这样的刺激史无前例，目前购房者比较买账，一季度我们的楼盘销量相当于去年全年，希望借着政策的东风赶快消化。”丁妍说。

　　不过，一些专家认为这样的强刺激并非长久之计。宁夏大学教授田广新分析说，以前是靠发展房地产业实现经济快增长，不注意培育其他支柱产业，太急功近利。现在楼市出问题了，政府又出台补贴、减税等刺激政策，甚至回购商品房，干预市场太多。

　　还有一些业内人士认为，像贺兰县这样的西部县，一定要“亡羊补牢”，及时反思。去库存的过程，也是纠错纠偏、促进健康发展的过程，一定要避开房地产独大的陷阱，不要高估价格洼地的潜力，要充分研判并控制开发规模，使房地产发展成为“红利”而不是“毒药”。