今年以来,火爆的楼市逐渐展现颓势,成交持续低迷,价格徘徊不前,即使限购政策逐步放开,对市场并未有明显反弹,一线城市房价甚至在7月份出现环比同时下滑。

面对整体继续下行,即将到来的楼市传统旺季“金九银十”备受关注。被视为“致命一招”的限贷政策会否跟进松绑?下一阶段的房地产市场将何去何从?

限购松绑力度加大,会否扩展至一线城市?

8月28日,西安、杭州、贵阳三个省会城市宣布将全面放开楼市限购。

从限购放开的城市区域和面积来看,由部分松绑到全面松绑的“二次松绑”力度越来越大。

此前,杭州曾于7月28日部分调整楼市限购政策,主城区限购只对140平方米及以上住房实行“有针对性”放开。一个月后,杭州又决定主城区140平方米以下住房不再提供住房查询记录。西安市的限购松绑政策同样体现了“二次松绑”的特征。由7月份取消60平方米以下住房限购政策,到9月1日起全面放开楼市限购。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,尽管地方政府已经放松限购等调控政策,但由于房贷利率仍然高企,放松限购对于市场成交量反弹的作用有限,至于全面放松限购,市场更观望于一线城市的动态。

“一线城市短期内放开限购的可能性不大。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,目前一线城市处于供应稍微大于需求的“弱平衡”状态,如果放开限购,改善型需求和刚性需求完全释放,供需“弱平衡”的状态将被打破,可能导致价格波动。

多位专家都认为,一线城市目前仍需要继续执行限购政策。陈晟说,一线城市政府在没有足够的把握确保供应远大于需求的状况下,不会冒放开限购的风险。

信贷成楼市关键因素,是否将跟进松绑?

在业界看来,限购政策已不是影响楼市的关键,信贷会否放松成为判断未来楼市走势的关键因素。目前部分地方政府也不仅满足于松绑限购,开始涉及信贷支持等。

8月18日,中信银行总行与链家地产集团签约宣布,将为链家客户提供同等条件下最优惠的贷款利率,其中北京链家的首套房客户可享受利率最低9折优惠。

北京多家商业银行也开始“松绑”房贷利率,少数此前停贷的银行恢复放贷。福建省住建厅近日出台的“闽8条”,提出购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定；首次购买改善性普通商品住房按首贷认定等。

此外,部分地区公积金贷款政策也出现调整。合肥、武汉等多地从公积金使用范围、还款额度等方面放松限制。业内人士称此举将对楼市起到一定的刺激作用。

张宏伟认为,8月份以来,房贷利率开始出现“点式”松动,房贷利率持续上浮的现象正在改变。当前银行房贷审批周期缩短、部分银行房贷利率开始有条件下浮,标志着房贷政策开始“微调”走向定向宽松。

楼市可否延续“金九银十”?

虽然限购政策逐步松绑短期内或将释放部分被压制的需求,但由于各地并未放松差别化信贷政策力度,且多数中小城市限购政策执行力度始终较为宽松,楼市低迷态势短期难以扭转。

“房地产业周期和宏观经济周期正相关,中国经济进入了增速放缓的新常态,房地产业进入了结构调整的新常态。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说,当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。

顾云昌认为,从房地产小周期来看,每四年左右,房地产就有一个涨落周期。但中国房地产业已经告别了住房严重短缺时代,进入了平稳发展阶段,“不可能再像过去黄金十年一样大幅度反弹,市场和政策都没有赋予这样的力量。”

陈晟也认为,由于目前楼市存货整体偏多,楼市还处于去库存的过程,“一线城市存货压力较小,有可能在明年下半年率先复苏,二三四线城市调整时间将更长”。

传统的黄金季节“金九银十”即将来临,楼市整体状况会否好于上半年?北京科技大学教授赵晓则认为,总体而言,下半年的房地产市场预计会有所改观,但各个城市会表现不一,供应量巨大的二三线城市即便放宽政策,市场回暖也有限；北京等一线城市,基于其独特的市场特点,不会出现大幅下滑。就政策而言,未来的房地产调控或更加精细化和市场化。(记者徐海波、王晖余)