继9月国务院提出以房养老试点之后，孟晓苏透露该方案最快将在年底推出，此言一出，再度引发了有关以房养老的讨论和争议。

现在一线城市有能力推进，但老人普遍没有这方面需求；其余地方老人需求大但没有条件推进。之所以反对以房养老的意见众多，与反对延迟退休一样——担心养老改革会损害其切身利益和社会公正。

“以房养老”推出在即 或再度无功而返

中国老龄人口占比稳步上升。图/国泰君安。

9月国务院明确提出开展“以房养老”试点，这种并不算新的的养老模式立即引发了巨大争议。11月2日，幸福人寿董事长孟晓苏透露，老年人住房反向抵押养老保险产品最快将在明年一月份推出。这个消息再次引发了有关以房养老的议论。

所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，就是“以房养老”，老人把已经付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额养老金。房主去世后，房产出售用于归还贷款，其升值部分归金融机构所有。

国际上，“以房养老”参与的主体为政府和保险、银行等金融机构，房地产企业仅在日本以住房重建的形式参与。在国内南京、上海等地已有模式中，主要以地方财政、养老院为资金融出方，目前大多已终止。

“以房养老”在国内仍然面临诸多挑战。中国的养老文化和人文因素决定老人或子女参与的积极性不高。从房地产价值变化角度看，一二线城市可操作性要大于三四线城市。一线城市“租房养老”的性价比更高。此外，我国房产70年产权问题也增加了其试点的困难。

而从国外经验来看，这一模式的最大风险在于抵押价值的确定。因该模式往往需要商业机构在几十年时间里向所有人支付收入或提供等价服务，并且该模式又无法使得这些商业机构获得按揭贷款模式下的违约补偿。因为当按揭者无法支付贷款本息时，银行可以将房屋收走。房产价格在几十年时间里的波动可能非常巨大，因此商业机构给用以反向抵押的房产估值比较困难。

这些也导致“以房养老”试点提出以后遭到了极大的争议。对此，孟晓苏指出，产品的设计需要满足三个条件，即高房价的城市，高潜质的房屋，高素质的老人。而无子女老人和“失独老人”则是最合适的产品购买群体。