中国寿险公司在努力维持速度和规模高增长的同时，正在寻求和改善寿险业的发展质量，将养老保险与多功能的社区养老平滑地连接起来，这种努力既可以满足社会上越来越强烈地对高质量的、有尊严的养老生活的需求，开拓新的高端保护资源，又能找到新的利润增长点。

时代呼唤养老社区的发展

不妨先来了解国外养老地产市场的发展情况。以德国为例，20世纪90年代，德国在社会保险领域开辟了老年账户保险服务，这种服务是免费的，它倡导照料护理式的住宅，政府可以通过社会保险来提供长期的护理服务。数据表明，德国人与家人同住的只占四分之一，入住养老院和养老社区的老年人平均年龄在82岁以上，并且以女性为主。美国与德国的情况比较接近。

在中国迅速变迁的社会里，城乡对养老观念的转变和养老方式的转变形成了很大的冲击。目前中国对老龄化和高龄化加速趋势的认知，对养老质量和数量的关注，不仅表现在对养老保险业、对商业养老保险和个人保险养老金的需求增加上，而且表现在大家认清了一个客观现实，那就是以后越来越不可能依靠自己家庭养老了，必须靠社区，靠社会养老。现在大多数家庭的养老仅靠子女来提供物质基础已变得非常困难，而除了物质提供外，养老还应包括服务的提供和精神慰藉的提供，更离不开全社会的共同参与。

同时，随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，高收入人群在快速增长。西南财经大学今年年初完成的一项对中国家庭财富的专项调查表明，中国内地有1938万个家庭总资产超过305万元，有980万个家庭的总资产超过500万元，总资产超过1000万元的家庭有370万。对这部人而言，他们可以有资金、有能力追求高质量的、有尊严的、体面的养老生活，因此代表未来中高端养老方向的养老社区成为发展必然。

需进行观念和政策创新

发展养老社区，建设养老地产，在我国尚处于起步阶段。它的发展前景极为广阔，但也必然面临着一些亟需解决的问题，需要大家一起探讨和解决。

对寿险公司自身来讲，必须选准市场定位和盈利模式。发展养老社区最终需要拓展业务，同时需要盈利。养老地产有多种多样，包括简单分为保障型、普通型和高档型。在比较之中，由于简单型和保障型、普通型实际上政府提供得比较多，而且鼓励民间资本来进入，所以在中低端养老保险地产，寿险公司不宜大举进入，而应该有所聚焦。

高档型的养老地产业有多种资产和经营模式，从而具有不同的盈利模式，比如说从开发和运营的角度，有投资开发商出售物业或出租物业，或投资开发商和开发商合作运营等，它的收入水平和盈利模式是不一样的，这是影响寿险公司业务选择上的重要因素。

在养老社区的建设过程中，需要更加灵活和宽松的监管政策。2009年保监会发布了保险资金投资不动产的规定，不允许保险企业直接进入房地产开发，也不允许寿险公司和地产和长期寿险公司地产与保单相连接，这对寿险公司发展养老地产的长远来说是很不利的。

做养老地产还有一个选择是以房养老，即反向抵押。简单来说，就是进入寿险公司开发的养老社区里去，不需要现金支付，而是用房子来做抵押。这对寿险公司是一个非常好的风险小的选择，但以房养老存在着不少政策障碍和观念上的障碍，比如如何解决中国房产70年产权的问题，如何解决交易主体的问题，以及如何打破把房产留给子孙后代的固有观念等。