三问

城镇化下的房地产如何发展

随着全国两会的召开和《全国促进城镇化健康发展规划（2011年-2020年）》的即将发布，关于新型城镇化的讨论继续升温。而新型城镇化的发展也被认为是房地产新一轮发展的机遇。

影响 城镇化推楼市发展

“由于城镇化在未来经济发展中作用重大，因此，从中央到地方的各级政府都把推进城镇化作为经济发展的重大抓手。这显然会给房地产的新一轮发展带来很大机遇。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《国际金融报》记者采访时表示。

不过，可能正因为中国未来几年要把推进城镇化作为推动中国未来改革和发展的大引擎，因此，尽管政府近年来一再强调房地产调控不动摇，并且限购、限贷等调控政策组合拳也未松动过，但从去年第二季度以来，中国房地产市场运行、房地产板块、房地产市场舆论与预期都开始发生变化。

具体表现为，房价方面，去年第二季度以来低价入市项目提价加推，中高端项目销量增加提升了结构性高均价，百城价格指数于去年6月止跌并连续7个月上涨。成交量方面，2012年住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达29%，12月成交量创2012年调控以来单月新高，各类城市成交量均为2008年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长41%。

与之相适应的是，房地产板块开始活跃，不少房地产上市公司股价开始上涨。房地产市场舆论方面，各种各样有关城镇化加速必然助推房地产业发展与房价进一步上涨的论调已是屡见不鲜。

对策 市场调控代替限购

“当前高企的房价有进一步上涨趋势，已经构成推进新型城市化的很大威胁和挑战。”尹伯成表示，如何正确认识我国城镇化对未来楼市的作用以及如何用政策正确引导市场预期已是何等重要，何等迫切了。

尹伯成认为，中央要推进的城镇化是新型城镇化，要求的是不断提升城镇化建设的质量内涵。而以往是粗放、数量扩张型的传统城市化，不是以人为本，而是以地为本。

“解决上述问题只能靠国家政策来引导和调整。”尹伯成说，但就房地产业发展而言，确实需要改变目前这种头痛医头、脚痛医脚的，短期的，行政命令式的调控方式，用市场经济调控办法取代目前以限购为代表的行政管理办法。

此外，尹伯成表示，新型城镇化对房产业发展和调控可能还有一个要求，即如何真正引导房地产业走向绿色、环保、智能和低碳，从规划到设计，从建筑到管理，都要花大力气，并且不使它成为增加成本，提高价格的举动和理由，这需要大智慧。“新型城镇化的锣鼓声响了，房产业在戏中如何发展和调控，也许要以后几年才能看清楚。”

四问

政策是否继续升级

自2009年12月份启动以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新国八条”。而本轮国五条房地产调控，已是第五次升级。

那么，本轮调控是否还有继续升级的可能？如果升级，又会体现在哪些方面？

限购 严格标准

“本轮调控的流程还将继续。”杨红旭说， 2月20日，国务院会议出台国五条是第一步，2月26日国务院办公厅出中央细则，强硬升级是第二步。接下去还有第三步：一方面，相关部委还会出台细则，进一步细化相关内容；另一方面，地方政府还将出台地方执行细则。二者会交叉、同步进行，主要集中在3月份，少数还可能延至4月份。尤其是一线城市的细则，可能还会进一步出台更严厉的措施。

杨红旭认为，限购升级会是调控政策升级的重点内容。据悉，之前全国约有50个城市实行限购，但限购标准不统一。“而这次非常明确地提出了统一标准，覆盖全市，一手二手房皆限，外地有证明者只能拥有1套房。而且还提出，住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施。”杨红旭说，接下来，多数已限购城市，都得修改自己的限购标准，从严执行。而一线城市，尤其是北京，房价上涨压力较大，有可能还会在原来已经很严格的基础上，再次加码。

不过，对于限购，此前市场上还传出“限购令要取消”的消息。对此，中房信分析师薛建雄不以为然，他认为，限购政策不会消失。“不仅是短时间内不会被取消，甚至在十年，二十年，会配合房产税的政策一直施行。当然限购的松弛度会因为房价的涨幅有所调整。可以肯定的是，它的存在就是对于如今中国房价较为有效的控制方法。”