如果不对住房市场进行重大制度改革，不对当前房地产泡沫作一个了断并坚决挤出，中国住房市场不通过有效的经济政策进行周期性调整，那么走出当前住房市场困境是不可能的。

　　笔者对当前国内住房市场形势有以下几点判断。

顶在天花板上的房价

没有多少调整

首先，从2012年5月起，全国楼市开始回暖，交易增加房价反弹，特别是一线城市，在年底几个月销售旺盛、价格飚升，年初政府希望让房价回归理性的目标被打到原形。同时，不少三四线城市房地产泡沫开始破灭（比如温州、鄂尔多斯

其次，两年多来的房地产宏观 调控，尽管声势浩大，但是不仅住房市场的性质没有改变，而且顶在天花板上的房价也没有多少调整（温州等房地产泡沫破灭地方除外），反之，2012年下半年还在上升。在这种情况下，表面上看是住房消费者进入市场（或一些人所制造虚假概念“刚需”），但实际上，无论是购买第一套住房者还是购买第二套者（如果没有事中及事后限制购买一套住房同样可投机），基本上都是投机炒作者进入市场。即“刚需”也在投机投资。因为，住房投资投机者对住房价格敏感，只要有利可图，他们就会千方百计进入市场（比如北京不少人都在破解各种限制进入市场，住房公积金也成了不少人投机赚钱的工具）。也就是说，如果住房市场性质不改变，住房仍然是一种赚钱工具，那么这些市场还会出现短期繁荣，但三四线城市的风险很快就漫延过来。

第三，一线城市的土地市场又开始火爆，去年11月底以来，全国各地特别是一线城市又掀起新一轮“地王潮”，北京、上海等12个重点城市不断刷新土地年度总价。不仅全国前十名以上的房地产开发商销售额大增或创历史纪录，而且许多大房地产开发商纷纷从三四线城市，甚至于二线城市撤回到一线城市。房地产的流向突然逆转。

第四，正因为经过两年来宏观调控房地产市场没有改变市场性质，因此，当前全国的住房市场走向基本上是由预期来决定。无论是2012年上半年稳增长政策出台，还是最近市场炒作疯狂的“城镇化”，都成了决定国内住房市场价格走向的重要因素。因为，2012年上半年“稳增长”，市场把它理解为货币政策全面放松，或货币政策又要回到2009年的状态。这自然会让整个住房市场预期突然逆转，正在调整中的住房市场也随着这种预期逆转开始全面回暖。而“城镇化”则被市场理解为更多的人进入城市需要更多的住房，住房需求会快速增长；或理解为城市空间的扩张，城市需要建造更多的住房来满足这种住房市场需求。而住房需求快速增加房价也就要上涨了。但很少有人理解城镇化的核心是什么？有质量的城镇又是什么？