深振业：短期有一定资金压力

深振业A 000006 房地产业

研究机构：天相投资 分析师：张会芹 撰写日期：2012-04-19

业绩概述： 2012年一季度，公司实现营业收入4.57亿元，同比下降8.48%；营业利润1.19亿元，同比增长66.58%；归属母公司所有者净利润7912万元，同比增长50.2%；基本每股收益0.08元。

净利润增长主要因为土地增值税及期间费用下降。报告期内，结转销售面积3.98万平方米，结转销售收入4.47亿元，同比略降。但由于土地增值税计提比例下降，营业税金及附加同比减少47.85%，“营业税金及附加/营业收入”比率下降8.76个百分点；同时，期间费用也同比下降48.89%，主要由于财务费用下降。

持有商业地产比例增长。公司新增的商业地产项目有星海名城七期负一楼到六楼(振业国际商务中心)落成，实现租赁收入4200余万元。

振业国际商务中心(星海名城7期)位于深南大道西部起点，深南大道与前海路交汇处，总建筑面积约80万平方米，是前海片区面积最大的楼盘，前六期新楼已销售完毕，七期不再是普通住宅产品，而是定位为大型购物中心和高档写字楼。写字楼部分总共23层，总建筑面积10.16万平方米，商场部分的总建面也是3万多平方米，是个6层高的大型购物中心。公司拟销售其中的2.77万平米商业和3.63万平米写字楼。

预收款较期初持平。期末预收款项余额为13.48亿元，与期初基本持平。主要是惠州项目、西安项目、天津项目、广西项目预收款。公司计划2012年实现销售回笼资金23.54亿元，计划目标较2011年实际合同销售额同比下降23.4%。期内公司实现合同销售面积3.37万平方米，合同销售金额3.87亿元，占公司全年计划的16%。

资金结构优化，长期资金压力大幅下降。报告期末，公司的短期借款与一年内到期的非流动负债合计为13.25亿元，而货币资金为4.79亿元，同比下降51%，短期有偿债压力；公司剔除预收款项的真实资产负债率为47.7%，较期初下降1.2个百分点。长期借款5.25亿元，同比下降65%，主要是归还银行长期借款22.84亿元，长期偿债能力优化。

盈利预测和投资评级。预计公司2012-2013年的EPS 分别为0.55元、0.69元，按上一交易日收盘价测算，对应动态市盈率分别为11倍、9倍，维持“增持”评级。