建立房价合理回归的对冲机制

七月全国的房价已经发布，70个大中城市中，50个上涨，且涨幅比6月份有所扩大。这对房地产市场的宏观调控提出了严峻挑战。房地产价格合理回归是当前实现中国社会稳定、社会公平和促进房地产健康发展的需要，但是，房价合理回归必然对经济增长构成下行压力。如何防范使房价合理回归演化成泡沫破裂并最终波及银行体系的稳定，是需要我们未雨绸缪的。鉴此，笔者认为，应当建立和形成以下对冲机制。

一、房价稳定机制：房价合理回归要将房价稳定在一定范围

2011年下半年多数城市房价已经进入下跌通道，随着房地产调控的继续，2012年和2013年房价还可能延续下跌态势，伴随着房价下跌，将从三个方面对经济形成不利影响。一是银行出现部分呆坏账。房价下跌20%—40%将会导致一部分贷款购房者，尤其是原来首付20%或30%购房者欠银行贷款本息高于新的房价，最终出现停止还贷现象。二是房地产投资萎缩。房价连续下跌将导致投资、投机性购房者大幅度减少，从而带动与此有关联的50多个行业收缩。三是地方政府卖地收入和财政收入大幅度萎缩。近年来，地方政府30%―60%的财政收入与房地产有关，地方基金收入80%—90%是卖地收入，有许多城市基金收入与地方财政收入相当。也就是说，地方政府所有开支 50%―80%与房地产有关。房价下跌幅度过大，对银行、政府和经济都会构成较大压力，因此，房价下跌必须控制在20%—40%范围之内。

二、投资对冲机制：稳定房地产投资避免投资收缩引发冲击

要避免房地产投资收缩引发的冲击就要稳定房地产投资。目前，我国可以选择的是三个方面。一是积极推进保障房建设。2011年新开工1000万套保障房、2012年新开工700万套保障房、2013—2015年新开工1600—1900万套保障房，按照一套建筑面积80平方米计算，就可以支撑开发商停止建房的一半以上建筑面积。二是实施建筑下乡，鼓励农民建房。2010年中央一号文件就提出这一政策，2011年住建部重申要积极推动小城镇建设，扩大建材下乡试点。三是鼓励商务地产发展。由于商务地产不在住房调控范围之内，不受限购政策的影响，是房地产长期投资的重要品种。此三项房地产建设在一定程度上可以稳定房地产投资不会出现较大幅度的萎缩，成为稳定经济的重要力量。此外，我国还正在推进其他基础设施、战略性新兴产业及其他领域投资，这些都可以保持一定社会投资规模。