禁止买卖官宅私宅
旗人住宅的房源来自官方,由国家通过左右翼统领衙门统一调拨,无偿分配给旗人兵民。国家拥有产权,旗人只有居住权,既不能随意处置旗人住宅,也不能购买外城汉人的私宅。顺治七年(1650),清廷颁布法令:“民间土地房屋,禁止满洲置买。”顺治十八年(1661),清廷颁令强调,如有旗人购买民间私宅,所买房屋“尽行入官”,“买者卖者,一并治罪”。显然,旗人住宅体制并非单纯的社会福利,而是从制度上将旗人禁锢在旗籍,世代当兵,使其所居住的房屋与清代北京城区原始的房地产市场脱钩。此外,清廷以征收契税的方式,承认外城居民的住房私有权,允其自由交易。这样,在北京的内城和外城,就形成了住宅国有、私有并存,旗人保障、汉人不保障的双重模式。
然而,旗人住宅的私有化不可避免。清初以来的社会现实促使了旗人住宅私有化进程的起步。其一,入关以后,旗人逐渐将住宅、田产纳入“私产”观念的范畴。其二,长期的和平生活,导致少数旗人飞黄腾达,多数旗人缺乏立功得赏的机会,贫富差距日益悬殊,加之不少旗人没有一技之长,只能坐吃俸禄,一旦家道中落、遭遇天灾或子孙分家,难免陷于破产境地,不得不私自出卖出典田宅,以求果腹。其三,盛世滋生人丁,官府房源有限,势必造成住房紧张。此外,由于旗人住宅为国有财产,国家拥有最终处置权,因此在清初兴建和扩建勋戚宅邸的时候,不可避免地要征用或拆毁周围的一批普通旗人的住宅。连康熙帝都不得不承认,“汉军旗人住关厢者甚多,向以为禁,似乎不当。今皆令其内城居住,则汉军富者一人得住数家之房,将使满洲贫者不得住房。此事应著再议,尔等另拟票签来看”,“八旗大臣、庶官、富家,每造房舍,辄兼数十贫人之产”。旗人住宅的强弱兼并,导致众多无房旗人的出现。这也是推动旗人住宅私有化的重要因素。
在旗人住宅短缺,无房旗人日增,国家无力分配的情况下,康熙二十年(1681)八月,朝廷不得不允许“汉军有职无职人员愿在关厢居住者,听其居住;满洲、蒙古内年老有意休致官员,愿在关厢居住者,亦听其居住”。这实际上结束了满汉分城居住的制度禁锢,客观上默认了旗人购置外城和城郊汉民住宅的合法性。康熙九年(1670),朝廷做出政策调整:“官员、甲兵地亩,不许越旗交易;其甲兵本身种地,不许全卖。”这从制度上打开了旗人住宅合法交易的缺口,变相承认了旗人对其田宅的部分所有权。
住宅所有权的私有化和市场化
“旗民交产”,即旗人与汉人相互交易住宅所有权。18至19世纪,旗人生计开销逐渐成为清廷挥之不去的财政包袱。直至道光五年(1825),朝廷出台“准许旗人自谋生计”政策,不仅促成了对百万旗人在户籍和人身自由上的制度性松绑,而且为“旗民交产”的逐步合法化创造了历史性机遇。
咸丰二年(1852),发布上谕,“嗣后坐落顺天、直隶等处旗地,无论老圈自置,亦无论京旗屯居及何项民人,具准互相买卖,照例税契升科。其从前已卖之田,业主售主,均免治罪”。其后几经争议,至光绪三十三年(1907),清廷重申咸丰二年准许“旗民交产”政策有效。至此,旗人住宅实现了真正的所有权私有化和市场化。
旗人住宅的私有化及其衰亡,给北京城带来的最大变化,就是内城、外城隔绝状态的解除。出于改善生活的考虑,大批汉民进入内城,购置旗人住宅定居;出于为稻粮谋的考虑,不少旗人放弃内城的老宅,到外城购置或租赁住房,过起紧张、朴素、贫困的生活。内外城界限的消失,满汉居民杂居局面的形成,有助于改善北京城市经济发展结构和拓展城市发展空间。旗人住宅的兴衰,在某种程度上对北京的城市建设和发展,产生了深刻影响。
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