□深圳市房地产研究中心 李宇嘉
“十三五”期间，我国将建立“购租并举”的住房制度，旨在改变“重售轻租”的住房供应现状，降低人居和城镇化成本，满足农民工和大学毕业生等新就业人群现实的住房需求。近期，住房租赁备受政策关照。5月4日的国务院常务会议上，提出了发展住房租赁市场的顶层框架。随后的5月6日，住建部发布了6条措施，覆盖租赁市场的各个环节。
当前，我国城市化开始进入“下半场”，人口向大城市及周边集聚，大城市房价高涨，严控新增土地，楼市进入存量时代，租赁需求边际增长更快。2014年，通过市场租赁(包括城中村)解决居住的总人口在3亿人左右，占城市人口近40%。未来，新移民和大学毕业生将是住房消费主体，租赁将是他们“落脚”城市的第一选择，甚至是长期选择，补缺租赁市场的短板刻不容缓。
从国际上来看，发达国家居民租房占比普遍超过50%，大城市租房比例更在60%以上。但根据“六普”数据，2010年北京和上海租房占比不足40%，中小城市更低。
发达国家中，德国以居民偏好租房、租赁市场完善、低租金管制而称著于世。目前，德国住房自有率仅43%，租赁住房占据了57%的市场份额。近日，德国发布了一项新的法律，从5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自将房屋整套短租给游客，违反者将面临高达10万欧元的罚款。受此冲击，风靡全球的网络短租房平台Airbnb不得不下架40%、超过2万套的柏林房源。
表面看，私人公寓短租是个“多赢”的好主意。但由于短租公寓的日租金为长租公寓(日租15-30欧)的3倍左右，加上德国低租金管制全球闻名，在利益的驱使下，柏林居民纷纷将房屋挂在类似Airbnb的平台上短租，不愿投入到长期租赁市场。这对近60%的人租房、低租金管制、房屋为公共品的德国政府来说是不能接受的。即便牺牲税收和居民收入，也要控制租金。
用柏林议员Darth的话讲，超市收银员单亲妈妈要租房，这要比旅游和房主收入重要100倍。事实上，短租减少了正常租赁市场房源，变相抬高了租金。更何况，近年来，欧债危机爆发后，德国人口向柏林集聚，柏林人口在2015年就增长了5万，但仅有7299个新的住宅供应。同时，欧央行量化宽松，房价和租金快速上涨。据地产服务公司Jones Lang LaSalle的报告，柏林房屋租金从2005年的5.5欧元/平方米上涨至2014年的近9欧元/平方米，近两年年租金上涨9%以上。
这已超过了2012年12月德国议会通过的涨租限制，即各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不超过15%，房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。德国干涉私人住宅投入短租，看似简单粗暴，但反映了德国在维护低租金环境上的一贯作风。“二战”以来，德国共建设1000多万套社会住房，可供3000万人居住，多数为租赁住房，而德国总人口才8100万。
在德国，不管开发新房或经营租赁，企业要获得土地、信贷，新落成的房子须在一定期限内，让渡政府出租，或按接受补贴后的低租金出租。过了期限，才能按市场租金出租。因此，德国租赁房源充足，且以政府公租和地产公司、非营利组织为主的机构租赁，是稳定市场、平抑租金的“压仓石”。2011年，德国1860万套租赁房源中，政府公租房占24%，私人机构房源占22%。
德国对租赁权益的保障也很细致。首先，德国对“可居性”严格规定，建立了住房安全与健康标准的评估体系，包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准；其次，德国法律对房租和成本严格限制，如房东不可随意涨租，涨租须书面陈述，提供已涨租例子；再如中介费、房屋修缮费等由房主承担等。当“适居性”和权益保障都到位了，租房可享受与买房一样的安全和稳定。
从德国经验看，我国发展住房租赁要解决三大“痛点”，即还原租赁的公共品属性、打造低租金环境和租赁房与产权房供应的同质性。首先，政府公租和机构租赁必须要占到一定份额，目前我国公租占比很低，北京只有2%，企业更无积极性。从公共服务职能出发，政府要增加公租房和对机构租赁的扶持。其次，德国“新规”让各行各业免受租金上涨冲击，铸就了德国制造的优势。我国实体盈利下滑，人工、物流和铺租高企是“帮凶”，这些与租金连续5年上涨相关。最后，不仅要降低租金，还要提高“适居性”，制定租赁房屋的评估标准，让租房和买房住一样舒适。这就需要改变政府在租赁行业管理上的“缺位”，同时还要净化中介服务环境。
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