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购房者：农民工、刚需受益 谁会是最大受益者人群？就购房者而言，答案应该是农民工和户籍人口中的刚需及改善性需求。 “由于农民工近70%在地级及以下城镇就业，而且身份认同与留守家庭福利提升决定农民工倾向回家乡购房。因此，农民工最适合、最可能在地级及以下城镇购房。”倪鹏飞说。 这些城市无一例外都是非限购城市。此外，在住房金融等制度体系完善的假定下，农民工在地级及以下城镇基本具备住房可支付能力，但举家外出就业家庭仍可能存在50%的资金缺口，一人外出就业家庭可能存在75%的资金缺口。 这背后一个主要原因是住房金融等相关制度的缺失和约束，降低非限购城市新房首付比例也是弥补的方向之一。 倪鹏飞还建议，建立商业性普惠金融体系，让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会，同时加快完善农民住房财产权等抵押与担保制度。 记者梳理房价、库存以及地方经济和收入水平时发现，很多库存偏高的三四线城市，虽然房价和一线城市差距很大，但若比对当地收入水平，仍属偏高。 记者采访了某三线城市一个事业单位的职员小张，他说：“我所在城市新房均价在7000元左右，但自己的月收入也不过四千左右，若买一套90平方米的房子，大约需要65万左右，算上税费，三成首付需要我一次性拿出20万，这是我不吃不喝四年的工资。” “我的选择可能就是再等等，但若首付只需要两成，那我的首付压力低很多，按揭虽然提高，但也可以承受，毕竟可以住进好房子。”小张说。 房企：拿地策略或变 房地产市场现在并非处于冰点，2015年，中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏通道。包括市场成交、房价等指标总体上出现回暖，甚至好于预期。 但在开发端，2015年全年，全国房地产开发投资达到95979亿元，同比增长1.0%，增速比前11个月回落0.3个百分点。2015年12月单月，房地产开发投资增速下降1.9个百分点。尽管单月房地产开发投资降速比上个月有所放缓，但仍然持续负增长。 庞大的房地产库存使得房企开发动力减弱，这在拿地情况这一先行指标上体现最明显。 上海易居房地产研究院报告认为，2015年前11个月，在楼市复苏态势下，由于房企对行业中长期发展保持谨慎态度，以及去库存压力等因素，土地购置面积及其增幅创近十几年来历史同期新低。 在此背景下，房企的策略也从撒网式发展变成“定点突破”，一线城市和热点城市因此倍受追捧，地王频出，三四线城市则屡遇流拍。北京某大型国内房企高管告诉《每日经济新闻》记者，企业不敢去小城市拿地，即使单价和总价都并不贵，但风险不好预判，北上广深相对稳妥很多，回笼资金的周期和成效好预判。 但降低新房首付比例的这一明显利好楼市政策的出台，可能会使得开发商心态发生些许变化。 严跃进分析说，这一政策继续强化房企一线城市拿地决心的同时，一些城市可能会进入“备选考察名单”。比如苏州、合肥等城市，虽然局部区域也有库存过剩压力，但并不妨碍房企积极将其作为拿地的优先选择方案。 “这也容易带动全国房地产投资指标的回升。很多房企在目前利好政策下，积极去库存后就会积极进入土地储备的新的环节和流程中去。”严跃进分析道。 商业银行：配合意愿较强 《2015年金融机构贷款投向报告》中显示，2015年末个人购房贷款余额14.18万亿元，同比增长23.2%，增速比上年末高5.7个百分点，比各项贷款增速高8.9个百分点；全年增加2.66万亿元，同比多增9368亿元。个人购房贷款的增速明显高出各项贷款的平均增速，或与央行等部门在2015年数次下调首付比例有关。 同时，2012年我国资产证券化试点重启以来，信贷资产证券化规模井喷，数据显示，2014年信贷资产证券化规模达2788.6亿元，比2013年发行规模增长了十几倍。基础资产种类规模日渐丰富。但由于受房地产调控政策的影响，住房信贷证券化产品发行一直较为冷淡。 2015年4月3日，中国人民银行下发《信贷资产支持证券发行管理有关事宜》，标志信贷资产证券化发行实行注册制管理，明确符合一定条件的机构可申请一次注册、自主分期发行，大幅提高后续项目的发行效率。 此后，住房信贷证券化发行明显提速，招行、建行、民生等银行相继发行了相关资产证券化产品。“住房按揭贷款现在也适合用于资产证券化，因为这一类资产是最安全的。虽然我们只拥有房改以来短时间的数据，但从目前来看不良贷款率是极低的。”民生银行投资银行部总经理张立洲在此前接受记者采访时表示。 温彬表示，商业银行持续加大对实体经济和居民消费升级的支持力度，在保持相对安全首付比例的情况下，去年下半年以来，商业银行住房按揭贷款的投放加快，占比上升。
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