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河南房地产去库存调查 农民工进城买房潜力多大

house.fjsen.com 2016-01-05 09:56:59 来源:经济日报 责任编辑:李婷婷 我来说两句

这是河南省郑州市郑东新区一景(资料图片)。从2003年破土动工到现在短短10余年间,郑东新区从一片芦苇丛生的鱼塘洼地,变身为面积105平方公里、入住人口105万、入驻企业3万余家的生态都市,演绎出一个中国中部城市开放发展的速度与激情,成为21世纪造城浪潮中的典范。新华社记者 李安摄

编者按 去年底召开的中央经济工作会议指出,2016年经济社会发展要抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中,突出强调要化解房地产库存,提出加快农民工市民化,扩大有效需求;建立购租并举的住房制度、发展住房租赁市场。那么目前房地产库存压力大在哪儿?农民购买商品房的意愿和能力如何?回购商品房做保障房是否可行?本报采访组以河南省为研究样本,深入进行调研采访。

近来,农民工进城买房成为热门话题,议论者众。其中一个疑问就是:农民工进城买房潜力有多大?

为回答这些问题,经济日报调研组赴河南蹲点调研。之所以选择河南,主要因为河南是我国人口第一大省和劳务输出大省,加上河南出台政策早,在鼓励农民工进城买房方面已经有一些积极探索。

城里人买不了这么多房

调研组先到郑州,再到漯河、濮阳两个省辖市,还到了县级市禹州市和临颍县。每到一个城市,直扑眼帘的无一例外都是高耸的新楼。

这些楼房时髦、洋气,大多高30层左右,颇有点直挂云霄的感觉。多、密、新,构成了我们对河南中小城市房地产市场的最初印象。

“河南房地产市场区域分化很明显,县级城市库存压力最大,其次是省辖市,郑州压力相对要小很多。”河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说。

据河南省房管部门统计,截至2015年11月底,河南省商品房库存面积11165万平方米,同比增长7.6%,去化周期17个月。这其中,有7个县市去化周期超过36个月,有32个县市去化周期在18个至36个月之间。

按地产界通常的说法,去化周期12个月左右说明供需相对平衡,超过这个点,就会有去库存的压力。

在郑州新区,高楼林立,现代化都市已具规模。

河南正商置业有限公司副总裁郭伟说,郑州市近年住宅供应在整体商品房供应中占比不大,作为省会城市刚性需求很旺盛,所以房价一直稳步上涨,库存压力不大。相比之下,商业用房供应量大,去化速度比较慢,去化周期大约有80个月。

省辖市住宅库存的压力则大了许多。“2014年年中是最难熬的时候,全市有7个月销量负增长。为啥?房子降价,退房的比买房的还多!”濮阳市房地产管理中心主任宋洪斌说。

数据显示,濮阳市商品房库存量260万平方米,其中市城区库存162万平方米。同时,开发企业资金短缺,投资意愿不强,固定资产投资下降。

在漯河,2015年前三季度商品房预售面积168万平方米,同比增长近14%,实际销售78万平方米,同比降低28%。同时还有大量已经形成投资的在建和待建项目。2013年和2014年该市共批准99个项目,总建筑面积1867万平方米,这些项目虽未全部开工,但已实际形成投资。“这么算的话,这些投资已经可以满足全市近10年的需求了。”漯河市住房保障和房屋管理局局长陈兴和说。

对于县级城市来说,去库存的压力更为严峻。2015年上半年,禹州市商品房销售面积同比下降了35.3%,低谷时全市一个月仅卖出40多套房子。目前在售商品房112万平方米,即使按2015年政策推动下销售30万平方米计算,也需要将近4年才能消化。

“房地产牵一发动全身,这么大的库存量靠城里人根本没有办法消化。”李学军说,在这个背景下,河南各地开始探索加快农民工市民化,推动以满足新市民住房需求为出发点的住房制度改革和政策激励。

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