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按照面粉与面包的逻辑，地价的攀升必然引发商品住宅出现高端化趋势。据统计，近期北京连续出现了10宗地王，地王必然打造成高端项目，如果算上2013年开始不断出现的地王来看，未来新上市项目豪宅化已成为趋势，而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。
中原地产首席研究员张大伟表示，北京预计在2016年待售的顶豪项目达到50个，住宅数量则超过3000套。虽然对于豪宅项目来说，正常的销售周期都起码在十年以上，但在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重。未来入市的50个顶豪项目中，活得滋润的可能只有10个，10-20个能够勉强活着，更多的可能将遇到非常大的风险。
豪宅逻辑生变
一位长期关注北京豪宅市场的专家分析，目前豪宅市场的逻辑必将改变。原来新地王一出，周边豪宅立即解套的情况可能不会再重演。
门头沟、昌平北七家、房山等地处五环外，乃至六环，远离城市核心区，同时区域内地段、配套、资源的缺失在短期内无法弥补。企业一味在产品上下功夫也不见得奏效。
以孙河地王中粮瑞府项目为例，该项目从拿地到首次开盘历经两年，项目时间、财务成本不低，但周边项目销售价格都低于该项目，让其迟迟无法入市。即便孙河后来再度拍出高价地，对其销售也没有明显促进。
“未来豪宅市场必将呈现出分化。”该人士表示，未来类似万柳书院、昆仑域、中国玺、钓云台这样的豪宅销售压力会较小。主要是该项目拿地稍早，地价还没像现在这样离谱，账算得过来。而且周边竞品也不多。
按照这个理论，可以预计夏家胡同以及农展馆“地王”可能都会解套在即。
另外类似于中粮瑞府这样的一些豪宅可能会出现叫好但不太叫座的情形。产品营造上没得说，但毕竟项目距离城市核心太远，单价超过10万元，市场接受上还需要时间。
风险最大的就是几块丰台“地王”。未来这几个项目几乎面临着同样困扰：体量大、地价高、位置一般、扎堆竞争。一旦定价失误或是产品营造不利，将来可能会陷入僵局，甚至是死局。可以预见，这些豪宅未来即使“活着”，也会相当辛苦。
此外，东坝板块与其他区域可能有所区别。业内人士分析，东坝区域价值可能目前还不能支撑豪宅板块，预计这些地王大都会按照楼面价加一两万元左右出手，一边贴着成本卖、一边等明年大环境改善。
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