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如何把一线豪宅理念落地二线城市？融创正在给出答卷。近日，融创在武汉举办品牌战略发布会，这也是融创进入武汉两个月后首次公开亮相，一并带来的还有其首个项目——位于后湖的融创公园壹号。算上去年年底进入的济南，以及今年的南京、成都、西安，融创在一年内布局了五个重点省会城市。 看似快速出手的背后，其实是漫长的等待和严谨的甄选。“融创从不轻易进入一个城市。”融创中国执行总裁兼首席运营官马志霞在发布会上透露，2014年融创发展部考察了400多个项目，最终只拿下9个。”融创高聚焦和高端精品双战略从没有变过，一旦进入一个城市就会持续深耕，给客户提供最好的产品和服务。” 在进入武汉、南京等地之前，融创已实地调研超过两年。选择今年进入武汉，融创的理由是：区域经济和城市建设进入快速增长期，高端客群的住房升级换代需求正在崛起——这恰恰与融创定位高端改善型需求产品相匹配。 中国房地产市场化17年后，中国豪宅专家融创开始进入二线城市占位期。 为什么选择武汉？ “武汉很像前些年的天津，大街上到处都在建设，而现在天津楼市发展得很好，武汉几年后也会这样。”谈到对武汉的第一印象，刚从天津融创总部赶到武汉参加发布会的马志霞这样说。 在融创武汉公司总经理王迎佳看来，目前武汉整体8000元/平米的房屋均价，与武汉的经济活力与城市地位并不匹配。他此前为融创发展部负责人，在武汉考察了两年多。他认为，做房地产要先看有没有人，有人才有住房需求。“武汉城市人口已经达到千万级，而且高校林立、产业基础雄厚，还处于中部核心区位，交通便利，具备很好的人口吸附能力。” 有人之后，还要看市场健康程度。融创对比了武汉近四年的市场数据，发现其房地产市场保持着稳定增长，即便在2014年全国整体下滑的时候，武汉依然达到量价齐升。“市场空间大、供求关系好，市场稳定增长，政策风险抵御能力强。”融创对武汉楼市这样判断。 但武汉房地产的行业集中度不高，前十名开发商占整体市场份额的34%。王迎佳认为，武汉楼市出现几个百亿级公司并不成问题。而融创武汉的目标也是百亿级——这符合融创一向的城市深耕战略。此前，几乎融创每进一个城市都能快速进入销售三甲，甚至是保持销冠头衔。 第二轮高聚焦占位期 高聚焦是融创多年来坚持的区域战略。数据显示，2014年融创销售额达到658亿元，共进入十三个城市，如果去掉年底新进的济南，平均单城销售贡献贡献高达70亿元，在全国房地产十强企业中排名第一，而第二名远远落后，平均单城贡献为30亿元。 但2015年，融创陆续进入南京、成都、西安、武汉，也难免让外界疑问：融创是否已经调整其高聚焦战略？ “做房地产就要去有人有产业的地方，融创曾把经济前20位的城市反复研究，当时城市人口达到千万级同时GDP排名前十的城市，融创都已经进入，这么多年融创一直在跟踪许多城市的发展，随着经济增长和城市化进程，符合融创战略定位的城市也开始增加。”王迎徍说，“融创区域高聚焦战略没有变，只是符合融创标准的可选范围在扩大。” 经过房地产黄金时代的一线城市布局后，地产白银时代开始进入第二轮城市占位期。 “孙宏斌和融创的城市投资判断一向非常敏锐。”一位业内人士说，“融创的产品定位聚焦于中高端改善型需求，这类型需求的爆发，需要城市经济水平、市政建设和居住理念增长到一定程度才会发生。所以融创的第一轮城市布局选择的是一线城市，而在刚需产品房企布局二线城市时，融创并没有贸然跟进，但现在时机来了。” 武汉的中高端改善型需求正在崛起。近年来，武汉的大户型住宅相较于其他品类更受欢迎，成交增长较快。但“在武汉看过很多项目，实话说，高品质的并不多。”马志霞认为，武汉楼市处于整体提升与分化期，中高端、品质较高的产品将会越来越受欢迎。 如何落地江城 但如何把一线城市的豪宅经验落地到二线城市，对于融创是一个艰难的命题。 与北上广深，甚至是苏杭长三角和成渝西南片区不同的是，武汉及其所在的中国中部区域，过去一直是“豪宅”遗忘地，也未曾有过全国知名豪宅。素有“中国豪宅专家”之称的融创此次进入武汉，也被当地业界视为一次高端楼市生态变革的引领者。 经过十二年沉淀，融创的豪宅打造经验已经越发熟稔。在北京，不仅拥有北京壹号院这样的国际级顶豪宅，西山壹号院、紫禁壹号院更是赢得叫好又叫座双丰收，还有上海盛世滨江、苏州桃花源、重庆玖玺台、天津复康路十一号，均已是全国知名的豪宅标签。 据透露，融创内部已经研发了一套“高端生活价值体系”，分别从定位、品质、业主共建、社区文化、专属定制五大方面对高端住宅的打造进行了系统梳理。例如在硬件上，建立了高于国家标准的门窗、幕墙、室内、景观等八大项融创标准，同时设定了第三方实测评估制度用来保证产品品质的完成；而在软件上，不仅物业服务体系进行了全面提升，还在系统性地建立了社区文化培育机制，例如健走未来、果壳计划、我心公益、邻里计划都已经在不同城市展开多年。 “融创高端生活价值体系不同于一般的豪宅标准，它更注重产品和服务的结合，既有标准化做保障，又有定制化保证灵活性，最重要还设立了业主互动版块，更加重视客户体验。”一位业内人士评价，“融创已经不是一个简单的高端产品制造商，而是高端生活方案的解决专家。” 但如何在武汉落地，融创将选择的是“定制武汉标准”。“融创不做复制，我们不会把北京的房子搬到武汉来，这是融创有别于其他开发商的地方。”马志霞表示：“我们会针对每个地块，做具有针对性和独特性的定位，把地块价值发挥到最好。” 这恰恰也是融创强销售的真正秘诀。“三分靠打拼，七分靠产品。”事实上，销售相对于产品定位，更像是顺势而为，产品定位做得好，有市场有客户，基本上就奠定了销售成功的基础。 正如在武汉融创的第一个项目——位于后湖的融创公园壹号上，由于是收购项目，一期产品留给融创的调整空间并不大，融创将在景观规划、外立面打造以及社区服务上做重点强化。但对于后几期产品，融创已经开始着手产品设计和市场定位重新规划，预计将于2016年入市。
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