房地产信托频现提前兑付 企业选择主动清盘

曾一度风生水起的房地产信托，受到政策调控和经济环境等影响，自2012年起，频频出现提前兑付情况。最新数据显示，截止到10月24日，今年信托产品明确公告“提前清算”、“提前结束”或者“提前兑付”的达到176起，其中多个房地产项目赫然在列。

从今年初的山东信托旗下“黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划”提前1年有余进入清算程序，到天津信托发行的“正元投资·信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划”提前3个月终止，再到近期中融信托的东农地产项目于10月20日后十个工作日内提前还款2/3的本金和利息，房地产信托不断出现提前兑付。

究其原因，除了楼市自身的低迷，一大因素来自于今年的金融环境。年内接连的降息降准，使得项目方能够获得更低利率的贷款而选择主动清盘。格上理财研究中心研究员王燕娱表示，货币宽松政策下，市场利率不断下行，项目方融资渠道拓宽，融资成本降低，便选择主动提前结束信托融资转而通过其他低息方式融资。

而房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场，导致风险事件的暴露数量便也远高于其他领域信托项目。

事实上，自2012年起，提前终止的信托项目几乎一半与房地产直接或间接有关。不过值得庆幸的是，目前为止，针对有问题的项目，融资方会通过以新还旧、先垫付自有资金再追偿、拍卖抵押物等方式来释放资金压力，提前兑付并没有让投资者收益减少。以上述山东信托产品为例，该提前清算的公告中披露，此产品达到了预期年化收益率10%，按信托合同约定返还了信托利益。

业内人士表示，提前兑付是信托公司防范风险的举措，未来的市场风险谁也不能确定。提前兑付有利于减少项目方成本，是按照约定兑付投资者收益，符合信托合同规定。

虽然信托公司按规定履行了兑付，投资者未在该产品项目蒙受资金损失，但提前清算会打乱投资者的投资规划。王燕娱为北京商报记者举例分析，比如投资者原本预计投资两年的产品，到期后需要供子女出国，若提前半年结束，半年时间能对接的高收益理财产品较少，那这笔钱这半年只能做低息理财，这样就会影响投资者的预期收益。

不过对于投资者来说，对提前兑付的态度也随着市场经济在转变。王燕娱表示，在市场低迷时期，投资自然不希望出现产品提前兑付，而若在二级市场火爆时期，比如去年下半年到今年上半年，就有不少信托投资者要求转让已购买的信托，变现资金转投二级市场。