“双降”推高地价？开发商并购中小房企更划算

建议房企冷静拿地

如今，巨量流动性再度释放，对于豪赌楼市将出现“大牛市”的房企而言，高价抢地是否隐藏着风险？“如今的市场环境与2009年已经大不相同。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，一方面，从2014年起，自主性需求、投资性需求和农村人口进城需求都在下降，市场剩下的改善性需求其实更多的是品质性的改善需求，因此未来房地产销售下滑的趋势将不可逆转；另一方面，多数城市的库存依然高企，很多城市的地方政府即便在未来3~5年内不再出让一亩土地，也可以保证市场的足够供应。在需求萎缩、供应大增的情况下，房地产要重现2009年后的大牛市几乎不可能。

在欧阳捷看来，虽然一线城市房地产市场长线看好，但如今地价已经被大幅抬高，一旦接下来市场发生波动，短期被套牢无可避免。龙头房企可以凭借均衡布局抵御局部风险，但对于规模有限的中小型房企而言，少数一线城市项目的套牢就可能引发生存风险。

中国房地产业协会原副会长朱中一告诉记者，虽然今年全国商品房销售面积将好于去年，但市场的回暖动力更多来自调控政策的放松。“今年以来的刺激政策其实是在透支未来的需求，资本市场已经用低估值告诉大家未来的结果。”中信建投首席研究员苏雪晶在《2015年三季度地产金融形势发布会》上表示，目前房地产市场面临两大不明朗因素，一个是人民币汇率问题；另外一个就是后续需求的问题，因此建议房企一定要在土地市场保持冷静。

如何获取攻守平衡

在流动性充裕的大背景下，尽管房地产市场存在短期繁荣的机会，但盲目扩张所带来的风险不言而喻，对于房企而言，如何在防守与进攻之间获取平衡是关键。“对于大多数上市房企而言，成功发债后的钱用来干嘛？”欧阳捷认为，目前经济形势不稳，连百强房企也有传出破产、并购等消息。因此在房企拿到现金后，应该用来偿还债务降低杠杆率，或者替换前期的高息负债，减少利息支出，甚至拿着现金等待市场机会，只有谨慎的经营策略才能做到手中有粮心里不慌。

对于实力雄厚的超大型房企而言，相对于在土地市场高价抢地，入股甚至收购发展不佳的中小型房企或许是更好的选择。万科于10月13日宣布，公司将以每股2.20港元认购绿景中国地产（00095，HK）3亿股新股份，占公司已发行股本约17.81%。

此外，增加海外发达市场的投资占比，也有利于对冲境内经济下行以及人民币贬值风险。万科于日前便宣布，拟通过3000万英镑注资方式收购位于英国伦敦科技城中心的The Stage项目20%股份，一举进入欧洲房地产市场。世茂集团更以总价70.2亿港元，成功获得香港九龙大窝坪延坪道一幅住宅地。

不过，世邦魏理仕策略顾问部中国区资深董事王淳提醒，房地产开发具有极强的地方性差异，境内房企在筹备海外开发项目前期，应该充分考虑地方政策、法律、税收、竞争等方面与国内的差异，避免在拿地后产生不可预知的风险。