稳定房地产投资有助销量好转 但利润空间有限

据经济之声《交易实况》报道，1-9月全国房地产开发投资及销售数据显示，新开工增速略有回升，开发商投资意愿未见改善。房地产行业现在是投资的时候吗？民生证券房地产研究温阳就此带来投资分析。

统计局公布1-9月全国房地产开发投资及销售数据，其中1-9月全国房地产开发投资额7.05万亿，同比增长2.6%，新开工面积11.5亿平米，同比下降12.6%。商品房销售面积8.3亿平米，同比增长7.5%，土地购置面积1.59亿平米，同比下降33%。可以看出新开工增速略有回升，开发商投资意愿未见改善。房地产行业现在是投资的时候吗？从公布的数据可以看出，房地产商拿地的意愿不强，还是把精力放在去库存上。有分析认为，在稳经济的背景下，稳定房地产投资会再度成为地方主抓的重点。这样的预期能带给房地产企业多少业绩提升空间？

温阳：地方稳定房地产投资对整个房地产企业的业绩销售提升会很明显，但是具体到利润上面可能空间会比较有限。首先，为什么要稳定房地产投资，可以从两个角度来看，第一从中央政府的角度来看当然是为了稳定经济，因为房产投资占整个固定资产投资的大概20%左右。第二，从地方政府的角度看，主要是为了土地市场，因为土地出让金是整个地方债务的一个很重要的还款来源。

其次，他们如何稳定房地产投资，从逻辑或是从政策上观察，它只能从消费终端入手，即鼓励正常的购房销售。从2014年到现在，很多城市取消了限购这样行政性的管制，另外税收政府也有调整。按一般的逻辑来看，房子卖的好，房地产开发商就会积极拿地，但是现在的情况跟以往几次都不同，现在的库存水平确实从历史上水平来讲比较高，所以整个的拿地，新开工都很谨慎。因此我们觉得房地产投资稳定还待观察。

回到房企的业绩上来讲，从数据可以看出来，整个销售好转很明显，但是从承包商来看，房价还是没有涨，在一线城市感到房价上涨了，但是一些小的城市来看，很多地方还在降价，所以整个行业的房产毛利率在2到3年还是比较难以改善。所以地方稳定房地产投资对销售来讲确实是有很明显的改善，从利润的角度来讲，空间还是比较有限。

目前二级市场上地产公司的整体估值是多少？与历史数据相比，结合现在的三季报，房地产企业业绩处于什么水平？

温阳：目前行业的整个估值的水平