房地产开发投资增速或已见底

2015年三季度GDP同比增长6.9%，自2009年1季度以来首次“破7”，“稳增长”压力短期内增加。但可喜的是，最终消费对经济增长贡献率达到58.4%，比资本形成高出15个百分点，第三产业占GDP比重升至51.4%，自2014年以来对GDP的贡献超过第二产业，意味着经济有所下滑，但结构在优化。同时，由于消费增速微升，未来也将保持这一态势，而出口增速从二季度的-2.0%进一步下滑到三季度的-5.9%，短期内难以改善，“稳增长”中投资还将发挥“关键作用”。

当前，由于产能过剩、实际融资成本高企(PPI连续44个月下滑)，制造业投资继续下滑，三季度制造业投资同比增速从二季度的9.4%下滑到6.2%，9月增速仅4.5%，创历史新低。受制于清理地方债、财政收入下滑，基建投资增速继续回落，由二季度的17.6%下滑到16.6%，低于2014年23%的“托底”增速。因此，未来“稳增长”的动力还在于上下游关联性和带动性强的房地产。

三季度房地产行业最大的利好，就在于销售持续回升，推动开发商“补库存”迹象明显，新开工开始复苏。今年1-9月，商品房销售面积82908万平方米，同比增长7.5%，增速比1-8月份提高0.3个百分点，今年以来持续保持快速回升态势。销售端回升带动库存去化明显加速，尽管商品房待售面积连续三个月微幅增长，但占商品房近70%的商品住宅待售面积连续两个月减少。

住宅销售和库存双双向好，源于今年以来一、二线城市楼市持续好转，量价占比在全国的权重提升，已经成为推动全国楼市向上的“主力军”。今年上半年，一线城市楼市成交量平均增长了60%左右，同比增幅创2009年以来的新高，而二线城市仅增长10%，上半年的楼市属于一线城市。下半年，随着地方激励政策纷纷落地、国家政策倾向于“因城市策”，加上购房利率降至历史最低水平，二线城市“接力”一线城市，8-9月楼市销售单月同比增长超过20%。今年1-9月，50个代表城市住宅月均成交约2770万平方米，同比增长近30%，绝对量创2010年以来同期的最高水平。因此，进入三季度后，尽管一线城市楼市“高位回落”，但在二线城市带领下，全国销售继续回升。

销售回升推动新开工渐进复苏。目前，50个重点城市楼市库存的出清周期已经从上半年的14个月降至11.4个月，回到了警戒线(12个月)以内，一线城市出清周期更是降至了8个月左右。在这些城市，开发商已从“去库存”转向了“补库存”。三季度，新开工的增速由二季度的-14.3%进一步收窄至-7.7%，9月份同比增速更是大幅回升，并由8月份的负增长转正至15.3%，从而推动1-9月份新开工降幅收窄4.2个百分点至-12.6%。