李宇嘉：房价总体平稳之下 楼市分化仍难破解

◎李宇嘉

一般来说，若楼市销售端持续回暖，房价上涨往往会滞后半年左右。从去年“9·30”新政开始，全国主要城市楼市销售已经连续11个月回升。而自3月份以来，销售金额增速一直大于销售面积增长，近几个月，前者要高于后者7个百分点左右，这也显示了房价在上涨。

9月18日，国家统计局发布的数据也佐证了这一点。8月份，70个大中城市中，35个城市新房价格环比上涨，首次超过样本半数，比7月份增加了4个，9个城市房价涨幅持平，35个城市中涨幅扩大的有24个城市。重点城市新房价格涨幅更明显，深圳、上海、北京、南京、广州、武汉和杭州等一线和二线重点城市涨幅居前。

8月份，70个大中城市新房价格同比综合平均从上月下降0.4%逆转为上涨1.7%，自2014年9月份以来首次“转正”。

这意味着，由于一、二线城市今年以来楼市成交量回升明显、权重放大，助推70个城市房价综合同比止跌反弹。

另外，跌幅居前的主要是三、四线代表城市，如果再考虑到没有被包括进样本的500多个三、四线城市，全国整体房价应该还在下跌。这也说明楼市分化在进一步加剧。

对政策更敏感、市场化程度更高、配套公共服务更优质的二手住房，其价格回升更加明显。70个城市中，43个城市二手住房价格环比上涨；同比方面，70个大中城市二手住房价格指数8月份涨幅进一步扩大到1.9%，更加彰显了楼市回暖。

值得注意的是，由于多数城市仍处于“去库存”进程中，7月份以后银行房贷优惠力度降低，股市震荡冲击高价位住宅销售，再加上楼市政策下半年整体“空窗”，市场对于房价再次快速上涨预期并不强。因此，8月份房价上涨力度有所减弱。

楼市“领头羊”的一线城市，7月份新房价格环比平均上涨2.7%，而8月份上涨幅度下降到了2.2%。同时，二线和三、四线城市7月份的新房价格环比涨幅分别0.2%和-0.1%，而8月份也维持在这一水平。