一线楼市暴涨 要关注复苏中“虹吸现象”

房地产将出现全面的复苏已成为业界的共识。因为自3·30房地产新政以来，房地产销售数据和价格数据都在持续回升，一线城市价量齐升，呈现出火爆的态势。但这种共识是否成立呢?一旦这种共识不成立，现有的政策措施存在着系统性的偏误，导致今年房地产市场复苏的夭折，这将是中国经济难以承受之重。因为房地产的增加值占GDP的6%-7%，加上直接关联的行业增加值(例如建筑业)占GDP的28%，房地产投资占城镇固定资产投资的19%-21%，房地产各类贷款占全社会贷款的20%左右，房地产销售占GDP的23%左右，而房地产占居民财富70%左右，这些参数决定了房地产的复苏进程将直接左右中国宏观经济的未来。因此，深入审视目前房地产复苏的性质十分必要。

一、总体而言，房地产复苏依然脆弱

1.销售虽然有所回升，但去库存的压力总体没有缓解。1-6月份商品房销售面积同比增长3.9%，比1-5月份增速上扬了4.1个百分点;商品房销售额增长10.0%，增速提高6.9个百分点。但与此同时，全国6月末，商品房待售面积同比增长20.8%，总面积达到65738万平方米，这导致全国房地产去化周期提高了接近15%左右。

2.资金回笼状况有所改善，但总体资金面依然十分紧张。1-6月房地产总体资金来源同比增长了2.8%，实际到位资金同比增长0.1%，改变了今年一季度下滑的局面，但是1-6月应付款同比增长了16.4%，而这些应付款46%不是用于工程款项。因此，资金缺口和财务成本依然较为紧张。

3.在库存和资金的压力下，房地产企业的开发进度并没有复苏，依然处于十分低迷的状态。1-6月新开工面积同比下降了15.8%，竣工面积下降13.8%，与过去3个季度的平均水平差不多，都处于低迷状态。更为重要的是，房地产企业投资完成额、计划投资数、土地购置面积的增长速度依然处于持续下滑的通道之中，没有趋缓的迹象。例如土地购置面积1-6月累计同比速度为-33.8%，比一季度下滑了1.4个百分点，比去年同期下滑了28个百分点。