二手房价疯涨 违约成本低致“毁约潮”来袭

反思卖家违约成本低

房价疯涨，房屋买卖合同纠纷案件激增。深圳龙岗区人民法院提供的统计数据显示，“3·30”新政至今，该院受理的相关案件数量翻了近一倍。其他法院的情况也基本差不多。张茂荣律师也表示，4月底以来，律师所接到的以卖家违约为主的房屋纠纷案件数量，比往年增加了10倍以上。

“卖家违约的根本原因在于违约成本太低，房价上涨的幅度已经超出了合同约定的违约金总额。”易玉成律师表示，按照目前较为普遍的购房合同，违约金最高只是预付定金的2倍或房屋成交价的20%，在房价暴涨30%以上的情况下，即便违约，卖家依然有利可图。

“其次，买家维权成本高，诉讼不确定性也是原因之一。”张茂荣表示，除了“定金双倍返还”是法律规定的，大多合同中规定的“违约一方按成交价20%支付违约金”则难以保证，“法院判决时，有可能调低违约金比例。”而买家在此期间的损失也很重，如房价上涨后遭遇再次购房的升值差额，这也是难以举证的。

担忧强制过户存风险

种种因素导致卖家毁约行为难约束，难道买家就束手无策？张茂荣表示，在违约金不足以弥补房价上涨损失的情况下，买方完全可以视情况起诉强制交易；法院判决强制交易的，买方仍然可以申请银行按揭贷款，而无需一次性付款；合同有迟延履行违约金的，起诉业主强制交易的同时，还可以要求业主承担诉讼期间的违约金；符合减免税费的，业主负有申请减免的义务。

张茂荣表示，防范毁约行为同样重要。“一方面，应增加定金数额，提高违约成本，并完善合同条款，防止约定不明。另外，也应切断毁约借口，确保合同有效，缩短交易期限，尽快完成过户。”

不过，张茂荣表示，强制过户也有很多不确定性，买方维权成本会很高，风险太大。“比如卖方尚未还清房贷，如果卖家不配合，是无法强制执行的。”张茂荣呼吁司法机关在自由裁定权的时候，要充分关注市场变化，“有的合同约定违约金为房屋成交价的20%，但相关判决才给10%。司法机关明知市场房价已经暴涨，这样的判决有些脱离实际。”