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位于南四环的中冶·德贤公馆 (论坛)将于3月份入市  
2月最后一天，央行宣布降息，又恰逢《不动产登记暂行条例》正式开始执行实施。两大影响楼市的因素同时发酵，让市场在利好和利空的作用下摇摆，那么市场未来的走向到底将如何呢？北京青年报记者近日走访京城的多个在售项目发现，虽然春节节后效应仍在持续，不少楼盘看房的买家依然稀稀拉拉，不过在货币政策逐步宽松的预期下，销售人员大多对今年的成交持乐观态度，而不动产登记暂行条例的实施，目前看来并未对楼市产生明显影响。不少楼盘扼住了大力促销的势头，维持价格稳定成了优先考虑的策略，蓄势待发等待迎战3月的楼市销售大战。 同时，亚豪机构统计显示，3月份将有30个新老项目共同入市，在库存仍旧压力山大的前提下，开发商快速出货抢跑几乎成了3月楼市转暖后的惯用伎俩。业内人士预计，在降息利好和开发商积极推盘的共同作用下，今年3月或将迎来成交量的“小阳春”。 现场 销售中心访客少 但价格不肯让步 按照惯例，3月份楼市都将迎来一波明显的回暖势头，今年还会这样吗？ 北京青年报记者上周日走访了多个在售项目发现，部分楼盘还是处在春节气氛之中，不但买家有限，销售中心人气也普遍冷清。即便亦庄金茂悦 (论坛)和昌平区的远洋傲北 (论坛)等项目在春节期间推出了不打烊的特惠活动，但并没有带热春节楼市，有促销措施但没有过多的实际降价就成为不少开发商的现实选择。 北青报记者在位于大兴的一大型在售楼盘看到，现场只有两三名驻场的销售人员在开门迎客，偌大的销售中心内，也没有买家在咨询看楼。“我们年初八就已经上班了，但这几天还是春节的感觉。不过看房的买家已经陆续增加了，昨天就有三四组客户来看房。”销售人员表示，由于去年底开发商集中推出了一大批房源冲刺业绩，销售的效果还不错，现在开发商并不差钱，所以进入新年以后价格又重新回暖，楼盘目前的定价和今年1月初时的定价差不多，中小户型的三房单位折后均价大概在2.5万元/平方米至2.8万元/平方米左右。而楼盘目前的折扣优惠最多为一次性付款可享的9.5折，商业贷款的折扣则为9.7折，不过却不接受公积金贷款和混合贷款。 值得一提的是，楼盘内公开标有“一口价特价单位”的公示牌，而且所有特价单位都早已被贴上了红点，表示已经售出。“刚刚又宣布降息了，上批的特价优惠房源都已经卖光了，估计销售优惠策略可能还要重新调整，如果指望再降价，可能性不是很大了。”销售人员表示。 随后，记者又来到通州区的一在售楼盘，销售中心虽然灯火通明，保安、售楼员甚至吧台服务员都全部在岗，但里面却同样冷清，只有两个看房人在和销售员交流。“不动产统一登记的消息短期内可能会让房价有一些压力，二手放盘的房源增加了，一手买家也会有所犹豫。”销售人员说，不过，估计今年内央行还会降息，直接降低了买房成本将使得买家回流，房价最后还是要反弹。该销售人员一边介绍着楼市的政策形势，一边表示，开发商已经对产品进行了升级，项目之前的定价在2.5万元/平方米左右，不过现在最新的价格还未出炉，新的样板间暂时也未开放。 推盘 3月30个新盘预计入市 库存压顶下的快速出货 虽然售楼处现场还没有摆脱过年的冷清，但这并不代表开发商对于即将到来的3月缺乏信心。相反，降息等利好政策的刺激，反而让不少开发商对于3月之后，楼市春暖花开充满了期待。 在这个春节里大热的“抢红包”，也为开发商提供了卖房营销的新思路。据北青报记者了解，春节期间，多个即将开盘的项目在微信上“发红包，抢关注”，以此来吸引更多的购房者。例如将要开盘的首开国风美唐 (论坛)就发出了拼手气刮奖的现金红包，聚拢买房人，买开盘预热。 根据亚豪机构数据统计显示，2015年3月，预计将有30个项目入市，其中包括苏宁·尊悦大厦 (论坛)、绿地中央广场国际公馆 (论坛)、盛德紫阙 (论坛)等8个纯新盘，以及包括首开·熙悦尚郡 (论坛)、中冶·德贤公馆、大苑海淀名著 (论坛)等在内的22个老项目后期。 在新盘数量的分布上，昌平区以7个项目居首，除石景山和怀柔之外，北京各个区县均有项目入市；从物业类型来看，新盘以刚需住宅为主，但公寓豪宅、小户型商住、别墅也都有所供应；而从价格区间来看，3月入市项目也囊括了单价万元左右的远郊低端项目、单价7万元的城区豪宅项目以及中间层的改善型项目。 为什么到了3月份房企就一改1、2月份的紧缩作风，开始加大推盘呢？仅仅是因为降息的刺激吗？对此，亚豪机构副总经理任启鑫告诉北青报记者，库存压顶是开发商积极推新的重要原因。受到近年来住宅用地集中供应所导致，2015年包括自住房在内的新盘数量很可能创下近年来的新高。仅2013-2014年两年间，北京就实现了126宗住宅用地出让，在快速周转已成为房企共识的背景之下，预计这些土地将在一到两年内集中入市。而在未来纯新盘竞争激励的预期之下，老项目后期产品也纷纷开始抓紧入市，避其锋芒，纯新盘与老项目相互拉动，将使得未来两年内市场供应较为活跃。尤其是刚需盘项目，为了避开后期自住房的残酷竞争，纷纷先下手为强，抓紧入市争抢买房人。 定价 政策释放暖意 楼盘腰杆变硬 随着春节假期结束以及务工人员陆续返城，按照惯例，京城楼市即将迎来新一轮的复苏，开发商们也开始紧急备战即将到来的“阳春小三月”。 不过，据北青报记者调查，春节过后京城楼盘腰杆明显硬了许多，一些年初的优惠力度也进一步减弱。春节期间，亦庄金茂悦曾推出了“7天7套7折房”的促销活动，通州的合生摩尔公馆项目也推出了专门针对春节假期的5套直降3000元/平方米的特价房源。但如今，降息等利好政策的袭来，改变了不少开发商的心态，多数将开盘项目则要么保持原有的折扣价格，要么索性出现了提价行为。 将要在春季开盘的刚需类楼盘中，首开国风美唐报价32000元/平方米，与2014销售价格保持一致，而纯新盘苏宁·尊悦大厦目前报价为22000元/平方米，不过，开发商给出的优惠已经不再是直降现金，而是回馈苏宁电器的现金抵用劵。 另一方面，也有项目定价呈现出持续走高的趋势，其中3月预期入市的大苑海淀名著2012-2013年一期入市价格仅为32000元/平方米，但2014年其周边高价地项目金投银泰琨御府 (论坛)项目以73000元/平方米的价格入市之后，也直接拉升了其价格预期，3月开盘预计报价攀涨至70000元/平方米起。同样涨价的还有北苑区域老项目后期天润福熙大道 (论坛)。 “与往年不同，今年的第一、二季度我们将主要进行老项目的去化。为了更好地展开去化工作，我们在今年年初就已经将前期投放、宣传、促销等工作提前做好了。”一位全国性房企的销售负责人对北青报记者表示，由于后续更多的新盘和高价盘将入市，现在清理存货，去库存就成了3月份楼市转暖后的首要任务。 对此，任启鑫表示，中低端项目积极推盘的原因主要是受到自住房的影响。导致这些项目不得不尽快入市，虽然未明显降价但也没有涨价，就是为了争抢有限客源。而另一些高端项目，由于地价飙升给了这些楼盘上涨的动力。例如，将明显提价入市的大苑海淀名著项目，虽然自身的土地成本并不算高，但是基于周边新项目或同品质项目定价的上涨，其价格也随之飙升。不过，进入2015年，北京开盘入市的高端项目数量激增，盲目提价并不可取，提升自身项目的性价比，才是成为跑赢市场的关键所在。 声音 降息不会突然拉升房价 成交或回暖 不可否认的是，2月的最后一天，央行再次宣布降息，对于房地产市场的走向起到了重要作用。这是在短短97天后央行的再次降息，显示出支撑实体经济、提振内需的决心，也昭示着降息通道正式打开。业内人士认为，虽然降息并不直接针对房地产，但不可否认对于房地产两主体买方与卖方都能带来缓解资金压力的利好，另外在刺激经济的背景之下，也预示着2015楼市环境或将放松，市场预期普遍开始转暖，预计3月以后，楼市供应量与成交量将出现大幅攀升。 对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也持赞同意见，他表示，此次央行再次降息，首先有利于降低购房人按揭成本，促使有购房需求，尤其是改善型购房需求的人持续入市，形成对楼市进一步的托举效应。春节后，乃至今年全年，改善型需求的持续入市将可以预期。此外，除了北京、上海、广州和深圳四大一线城市和三亚以外，二、三线城市的限购基本已经全面放松，此次降息也将降低这些城市包括刚需人群在内的市场需求的信贷成本，大幅度解除市场需求的观望心理。对于开发商来说，本次降息也将一定程度上缓解开发企业的资金压力，或将影响开发商的定价策略，这也将成为未来一段时间房价企稳的因素之一。对于购房人来说，在房价逐步企稳的未来一段时间，将成为较好的置业时间窗口。 而对于房价走势来说，中原地产首席分析师张大伟的分析更加直白。他认为，降准后，再次降息，对房地产市场的影响将非常大。央行降息，一二线城市楼市资金面将明显好转。房价再跌的可能性接近于零，但也不会立即大涨。不过，三四线城市因为库存绝对值过高，这种情况下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。 文/本报记者 李桁
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