一二线楼市开年遇冷 房地产市场复苏成悬念

新常态

从2014年起，房地产市场进入调整期。结束了以前供不应求、价格单边上涨的格局，进入供需相对平衡，甚至局部开始出现供过于求的局面。“以前的市场调整主要是因为政策变动而引起，并不是市场自发性的调整。”张大伟表示，必须理性地正视中国房地产市场正在面临着的增长瓶颈，供求关系、信贷环境以及市政规划等基本市场化因素，将成为影响未来市场走势的主导因素，平稳增长、区域分化，将成为未来发展的新常态。

在新常态下，房企大都持谨慎态度，这在目前已经公布2015年销售目标的房企中体现较为明显。人口红利拐点显现，城镇化速度减缓和整体经济发展速度减慢，使房地产过去“黄金十年”的大环境因素急剧改变，房地产超级大繁荣时代已经完结。随着劳动力人口趋于下降，且人均住房面积已经达到33平方米，房地产的需求高峰已经过去，进入白银时代已经成为行业内外的共识。

不过从整体经济新常态的角度看，一旦房地产行业长期低迷，中国经济下行的压力将更大。在出口受阻，消费的提升需要一个漫长过程的环境下，想要稳住2015年的经济增长，无疑只能靠投资，而房地产投资又在固定资产投资中有着举足轻重的地位，且依然是拉动中国经济增长最重要的一环。这些因素决定了“稳增长”的框架下将倒逼国家扩大投资以及提供更为宽松的货币环境，今后降息、降准有望再现市场，资金面会更加宽松。这对于对资金面极为敏感的房地产行业将带来明显转机。

虽然有转机，但想要重现2009年、2013年那样的根本性大逆转基本不可能。在2015年上半年的相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律，房价也有进一步下探的可能。上海房地产研究院最新报告显示，35城连续第五年呈现供大于求的态势。截至2014年12月底，上海房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米，和11月份基本持平，同比增长15.4%。

在去库存背景下，今年上半年行业开发投资、新开工等指标在惯性影响下，仍将延续回落格局，各项房地产指标都将低位运行。买房人的信心回升也需要一个过程，而且随着过去十多年的高速发展，买房人的心态也已更加成熟，未来首次置业在购房需求中的比例将不断下滑，改善型置业的比例将不断增加，这类需求对所购房屋的要求更加细化，能够接受的从看房到买房的时间弹性更大，对市场波动的接受程度也更高。

长期来看，我国房地产市场将逐步告别过去住房商品化初期的高速发展阶段，且随着购房适龄人口峰值的即将回落以及劳动力人口总量回落，市场出现趋势性变化不可避免。