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违规办下多证 朱东平转让给侯德福的这块土地，原为霍州市硅铁厂所在地，其土地使用权人是霍州市北环路街道办事处北关村民居委会。 据北关村村主任高小五介绍，原硅铁厂所在的土地共8.1亩，属于北关村集体土地，硅铁厂原为北关村村办企业，几经改制为私人合伙企业，2002年左右，因经营不善停产。 “2007年朱东平通过朋友介绍，说想买这块地搞房产开发。”最终，朱东平以每亩25万元的价格买下了其中的5.1亩。 对于买卖集体土地一事，高小五承认“确实存在一些问题”。他说，当时因硅铁厂破产，发不出工资，“所以想搞房产开发，建些小产权房解决困难。” 事实上，这块土地在卖给朱东平后，其性质从集体土地变更为国有土地，所建房从小产权变成了大产权。 按照土地管理法的规定，农村集体土地不能直接用于商业开发，需要将土地权属变更为国有土地后才行。农村集体土地要改变权属性质，唯一途径是政府征地。其间流程包括须经原所有权人同意，发布征收公告、拟定足够的补偿安置方案等法定程序。之后被征收土地被纳入政府土地交易中心，进行招拍挂出让。在这一系列流程完成后，获得土地使用权的开发商，才能申请办理相关开发许可证进行开发。 但这个看似复杂的法定流程，朱东平事实上走得并没有那么难。2009年3月23日，他从霍州市国土资源局办理了国有土地使用证（下称土地证），之前，该地块并没有任何政府征收批文，土地性质也仍为村集体所有。2009年7月29日，他在霍州市住建局给该地块办理了用于商业开发的建设项目选址意见书，后又于2010年1月21日成功办理了建设用地规划许可证。 这一系列证件全部以北关村民居委会的名义办理。高小五称，这些证是朱东平个人办下来的。自从5.1亩地卖出后，村委会再没有与朱东平有过多接触，对朱东平为何能办下这么多的证，他也很好奇。 就这样，通过这一系列证照，朱东平成功将村集体土地变更为国有土地，开始进行商业开发。 需要注意的是，朱东平与侯德福签订合作开发协议在2011年8月31日。此前，朱东平作为个人，并没有房地产开发资质，但他硬是完成了“不可能完成的任务”，将系列许可证照办理成功。霍州多名知情人对此的说法是，朱为办证花了巨资，“仅办土地证，朱东平就花了200多万。” 因办证期间，朱东平未找到合适的开发商，土地证等证件的使用权人仍为霍州市北环路街道办事处北关村民居委会。之后，根据朱东平与侯德福签订的合作开发协议，双方约定在侯支付完转让费后，由朱将土地手续转到侯名下。 部分北关村村民在接受京华时报采访时称，商业开发原硅铁厂土地他们此前并不知情，“直到硅铁厂的房子被拆了才知道”。居住在厂内的原硅铁厂职工赵林东说，他在2012年年中才接到拆迁通知，2013年厂子才全部拆完。“我的房子一百多平，补偿了25万元。” 证照未齐开工 地面拆迁完成后，侯德福的楼盘于2012年8月开工。该楼盘总共两栋楼，到2013年4月，已建到七八层。赵会平说，其时，朱东平尚未将土地证转到侯的公司名下，也未办理建设工程施工许可证和商品房预售许可证。 按照双方协议中朱东平调高容积率的承诺，侯德福按照不超过容积率5.5的标准建设，建筑高度甚至可达到80米，朱东平负责办理规划手续。“若达不到，乙方侯德福有权终止合同。甲方返还乙方200万首次付款，并支付每月2%的利息。”朱东平在协议中显得信心十足。 所谓容积率，即某个建设单位内地上建筑总面积与地块面积的比值，又称建筑面积毛密度。容积率越高，说明单位地块内建筑面积越大，居住舒适度越低。 事实上，在该地块2013年才办下来的工程规划许可证中，霍州市规划局批准的该地块容积率为2.7，建筑限高为22米。“这也是导致商品房预售许可证等手续无法办理的原因。”赵会平说。 对于建设工程施工许可证为何没办下来，赵会平也不得而知，只能说大致与没有批文有关。 侯德福公司的工程师佟志（化名）表示，私自提高房屋容积率是一个大问题。“超过住建局规定的容积率建的房子，都属于违章建筑，是要被拆除的。”佟志说，当时房子已经建了，几千万的钱砸了进去，终止合同谈何容易？即使要朱东平返还200万，也远远不够损失。“明眼人一看就是外行协议，侯德福第一次搞开发，太不谨慎了。” 私调容积率也让侯德福被另一名搞房地产开发的当地官员抓住了把柄。 2013年8月，香寓幸福汇建到10层左右，已超过限高5层时，与邻近小区美丽佳苑发生纠纷。霍州市公安局原副局长王大鸣正是该小区的实际开发者，他随后以施工造成其部分用房开裂为由向住建局举报，要求对侯德福项目停工。 王大鸣要求赔款350万。“为给工程降低损失，我们也没有办法，还没鉴定就赔钱。” 双方签订的赔偿协议显示，协议中乙方（受偿方）为李惠珍，王大鸣作为乙方代理人出现。“李惠珍是王大鸣的母亲，目前我们共赔了290万，都是直接打到王大鸣的私人银行账户。”赵会平出具的两份收条显示，侯德福公司于2014年1月20日向朱东平借款200万元，用于支付王大鸣的赔款，由朱东平直接支付。2014年4月10日，侯德福公司向王大鸣个人银行账户汇款100万元，证明汇款收到的收条上，收款人为李惠珍。 “王大鸣是霍州市公安局原副局长，我们也不敢惹。”赵会平称，这是不鉴定直接赔款的最重要原因。 因与王大鸣纠纷及楼盘多处违建等原因，自2014年4月起，香寓幸福汇工程停工。 据了解，该楼盘早在2012年开工后不久就开盘预售，随后售出210多套，获得2600多万元房屋预售款。原定去年5月的交房时间延期后，购房者多次找侯德福要求退款给说法。“卖房的2600多万早已经投到项目上去了，哪里有钱退？”赵会平说。
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