过硬的内功是最终实现大发展的根基，正荣商业历经17年，一直坚持潜心修炼、稳中求进，不断升级已成为其常态。
对于一个商业地产项目而言，从开发到运营从来不是一件简单的事情。
正荣集团有限公司商业总监尚瑞飞表示，商业地产开发关键要保证项目从拿地、定位、设计、工程、营销、招商、开业直至后期运营这一系列动作的高度专业和协调性，做到环环相扣才能实现最大的资源整合和效益最大化。
2014年12月31日，由正荣集团开发的福州首席中央双MALL——世欧广场盛大开业。当天即创下全国购物中心开业纪录，全天客流高达54.8万人次，营业额勇破3000万。而随后的三天元旦假期里，广场日均接纳客流仍然稳定在30余万人次。各项数据着实超越了正荣的预期和社会各界的想象，市场再掀“正荣热”。
配图：世欧广场开业当天
谈起取得如此骄人成绩的秘诀，尚瑞飞透露，这些都源于正荣苦修内功的恒心与远见。
近几年，中国商业面临百花齐放的井喷态势，仅福州近两年就有20余个项目上马，存在商业项目的同质化严重问题，且大量房企转型商业地产后一味追求高大全。而正荣在这个血雨腥风的商业大战中，保持了它的沉稳、自信、不趋同的性格，这样才能不受干扰做出最准确的定位，其世欧广场的成功就与此息息相关。
据了解，世欧广场商业面积达30万平方米，地处福州东部城区，雄踞城市核心地段。正荣以审慎的眼光看准了大王庄片区的旧城改造项目，根据项目消费人群和客单价，将其定位为“城市级商业综合体”，从功能、业态、品类方面做了最适合、最精准的规划。项目由南北两区构成中央双MALL格局，北区主打潮流时尚休闲，南区主打国际精品，两区通过双层空中观景长廊跨街互联，双MALL结构乃福州首创，尽显国际风范。历时多年，正荣终将废旧的居民区重筑成了充满时尚气息的城市中心。这是正荣商业精耕17年后，实现的具有里程碑意义的华丽升级。
配图：世欧广场夜景图
开业期间，不少业内人士探访世欧，折服于其招商的业态组合。据世欧地产董事长林晓彤介绍，世欧广场以“营造体验感”作为业态组合配比的原则，其中主力店、次主力店、餐饮娱乐占比近70%，精品配套及零售占比30%。
除了合理的占比规划外，品牌的强大号召力也为业内侧目。国际名品方面，世欧就引进了SEE BY Chloé、Alviero Martini、TRUSSARDI、JUST CAVALLI、Aigner、DONDUP、BYBLOS、TOMMY HILFIGER、LACOSTE、C‘N’C等十余个大牌，而餐饮品牌也很强势，如HANA享纳、北疆饭店、花潮割烹料理、SEEU时尚餐吧、西贡越南微料理、YogurtZone冰淇淋、大丰收、星巴克、必胜客等，且其中不乏首入福州的品牌。还有国际快时尚H&M、优衣库、UR等也高调入驻世欧。
配图：世欧广场餐饮图
据悉，17年里，正荣商业通过不断总结经验和发现问题，逐渐摸索出一条具有正荣特色的商业地产开发之路。无论在招商还是营销手段方面都沉淀了独有的内功，实现了从1.0到4.0的华丽蜕变，从街区式商业、BLOCK式商业、大型城市综合体到主题式商业的开发，囊括了社区级、区域级、城市级商业形态。
此外，正荣商业修炼内功的升级步伐并不止于世欧广场。尚瑞飞介绍：“随着正荣全国战略的展开，正荣对旗下产品做了更加清晰的定位，奠定了三个产品系列：城市级商业、区域社区级商业、高端商务中心型商业，并明确了一个发展愿景——幸福商业主题，目前还在不断完善全方位的商业开发体系。”
现阶段，正荣在全国8个城市已拥有13个商业项目，如何将正荣的幸福精神融进每一个项目，在修炼内功同时按照计划的轨迹稳步实现发展，这是正荣商业未来三年的一项核心工作。
以下是观点地产新媒体对正荣集团有限公司商业总监尚瑞飞先生的采访实录：
观点地产新媒体：世欧广场主力店和餐饮比例非常高，占70%，这么高的比例是什么原因？会不会在以后的项目上继续有所体现？
尚瑞飞：世欧五大主力店占比近50%，这个比例在合理范围内。主力店是项目的根基，在保证租金收益相对平衡的基础上，几家主力店基本就定好了项目的基调。
现在的购物中心其实不是一个消费产品的场所，而是一个消费时间的场所，体现的是一种生活方式。
每个项目的业态比例不太一样，应结合企业的投资模型、盈利模型、产品模型来确定。
首先要确定项目的定位。一个项目的定位如何更精准、更适合，要从三个“精准”着手。首先是“功能精准”，就是要满足顾客、商户对项目的功能需求；而要实现功能精准就必须做到“业态精准”，比如想实现休闲娱乐的功能，需要有相对应的业态，比如溜冰场、KTV、电影院等；而业态精准则依托于“品类搭配精准”，不同业态间的相互搭配要彼此呼应，客层能共享，消费水平能接驳，这才能适应所在项目的消费人群和客单价。
配图：世欧广场，福州首个引入奥体标准真冰溜冰场
整体定位确定之后，再加入相应的业态功能来支撑。业态确定以后，再衡量适应区域人群的经营面积以及企业的投资收益，从倒推法来推导出主力店和相关业态的占比。
以正荣南平·财富中心为例，商业面积6万平方米，面临多种业态的分配，首先要考虑市场最需要什么，所以最终锁定了电影院、超市和KTV，面积核定后，去掉这些业态约2万平方米的面积，剩下的4万平方米就规划给零售和餐饮。安排好了大、中、小各类餐饮近1.5万平方米面积后，余下的2.5万平方米则分配给零售。这样主力店整体占比在30%左右，既完善了业态也保证了租金的相对平衡。
一切从市场出发，如上方法推导出的业态占比是最科学的。当然，最终方案还需要结合招商实施的情况不断优化。
观点地产新媒体：地产商真正进入商业地产是前几年，这一两年都发展起来了，甚至被称为泡沫比住宅还严重，为什么正荣要大力发展商业地产？
尚瑞飞：这里面原因很多，一是大环境，近年来拿地，不带商业而要获取土地的难度加大。因为住宅地产对政府来讲是一次性买卖，地产商开发销售完成后就基本结束这个项目，没有延续的税收。
商业地产不仅可以解决就业问题，还可以带来土地增值，促进当地的商业发展，带来持续不断的税收。在管理上，地产商负责管理商业项目，政府只要管地产商就行了，这降低了政府的行政职能和安全方面的压力。
加上近几年，政府对住宅市场的调控力度不断加大。因此，正荣集团顺应市场，立足长远，开始深度介入商业地产。
观点地产新媒体：公司在商业方面的发展计划是什么样的？还有哪些将会入市的项目？
尚瑞飞：正荣真正进入商业地产的时间不长，意味着正荣还在不断完善提升中。 2014年上半年，正荣完成了第一步，主要对商业体系进行了梳理，包括产品线、已获取土地项目的研究以及近几年在商业方面的思考，产品有了比较清晰的方向并开始标准化。现在正荣根据已梳理的产品，确定了一个方向——幸福商业主题，并奠定了三条产品系列。
三条产品线，第一条是标准城市综合体，分成区域级或城市级，规模比较大，业态和产品组合也比较丰富；第二条是社区型商业，比如马尾正荣财富中心、莆田时代广场，都是属于社区型商业；第三条是高端商务办公，高端路线的商务办公中心。
配图：上海金山正荣•财富中心效果图
现在，正荣形成了横跨上海、西安、福州、莆田、长沙等四省八市的商业地产版图，运营大型商业项目共13个，建筑面积高达160万平方米，成功布局海峡西岸经济区、长三角经济区、中部经济圈与京津翼地区。磨刀不误砍柴工，想砍好柴要有磨刀的耐心和远见，正荣将在修炼内功的同时，稳扎稳打逐步实现商业布局。正荣希望将务实、创新、幸福的价值理念融进每一个项目，真正按预定轨迹逐步实现，这也是未来三年的核心工作。
配图：正荣商业全国分布图
除此之外，正荣也在研究未来的商业发展方向，比如健康地产、文旅地产等，未来还有很多机会。从大环境看，地产的不断演变符合国家、社会、城市、经济的发展需求，比如商业地产从十几年前发展到今天的这个过程就是一种印证。我认为，有需要就有市场，有市场就有机会。地产作为一个万能平台，可以施展的空间还很大，未来地产行业将更加细分。
观点地产新媒体：正荣的商业模式是什么？
尚瑞飞：企业发展不是一蹴而就的，现在正荣要解决两个核心。
第一，如何在未来两三年内确立自己的商业地位；第二，如何保证未来两三年做出有正荣专属标志的产品。
客观来讲，在商业地产领域，正荣还是一个比较年轻的企业，不能说未来一定要做出哪种标准的产品。不管是高端、中端还是低端，都是多方面原因造成的一个产品模型，不是设定一条路就能达到的。要快速，我们具不具备快速的优势？要高端，我们具不具备高端的能力？这些都是随着市场、企业战略、操作能力不断完善的。
配图：福州大学城正荣•财富中心效果图
正荣现在还处于加紧练内功的阶段，未来一定是更有操作水平的公司能赢得市场。常规化产品已经没有什么太多市场竞争力了，再大的规模和体量也已经没有震撼力。所以，正荣要做精准化的产品，这种产品非常耗时费力，但是所产生的效果是非常明显的。
总之，不盲目地假大空，做最适合的精准定位是正荣商业的智慧。要克服一个又一个困难从而实现商业梦想，就一定要做好自己，不要盲目贪大求全，要通过项目的精准定位来实现。正荣每个商业的定位都基于城市价值的需求，结合已有配套和未来规划打造城市地标。
观点地产新媒体：您怎么看待现在的“O2O热”？正荣在O2O方面有什么计划？
尚瑞飞：O2O是社会、科技、互联网发展的一个产物，也是商业市场竞争加剧以后，出现的应对竞争的商业创新手段，现在常常被过度放大，其实它是一种辅助手段。如果过于把O2O放大，想把理论上的很多功能实现，可能要面临很长一段时间耗费人力物力却达不到预期效果。但是互联网浪潮之下，每个行业都应思考，如何拥抱汹涌而来的互联网，商业地产也不例外。对于O2O，我们不逃避更要善加利用，但也不夸大其作用。
正荣在O20方面也做了比较深的探索。
对于正荣集团而言，它拥有的资源一方面是数百万业主；另一方面，则是4000多家商业品牌。正是这“两极”为正荣集团拥抱互联网创造了基础。
从正荣集团推出的“幸福商业计划”可以窥见其拥抱互联网的发展思路。首先是，“幸福盾”——线上健康检测平台，根据检测数据及时向业主反馈健康保健方案；其次是“幸福正品”——正荣自主开发的社区电商线下体验店，对接“幸福及时雨”电商平台以“正荣农场”有机蔬菜为主，兼带业主日常生活用品。
“幸福深蓝”计划深度嫁接互联网，开创自主电商平台及互联网产品。正荣2000万方开发体量内的百万业主作为计划实施的用户保障，4000多家商业品牌作为资源保障，与大型互联网企业合作开发作为渠道保障，正荣将建设自己的幸福云端，结合“幸福正品”线下体验店，打造“幸福及时雨”电商平台。
配图：正荣“幸福制造局”示意图
可以预见的是，在未来正荣商业在社区商业、业主消费潜力的挖掘上进一步加大。这也意味着，地产企业由之前的粗放式管理转化为精细化运作。
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