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2014年的上海楼市，始于2013年火爆市场后的“余温”，或将结束于一场“价值暖冬”。2014年对于上海楼市而言，注定是不平凡的一年，无论市场还是房企，都“一路坎坷”。而从更宏观的角度来看，成交均价的整体趋稳、房企利润的逐步下滑或许说明，一个更成熟、更稳健的上海楼市即将拉开帷幕。 “寒流”变“暖流” 继2013年的“狂热”氛围之后，2014年年初，上海楼市开始感受到阵阵“寒意”。在当时，业内普遍认为低迷的成交状况源自于2013年“疯狂”之后需求的透支，以及春节期间传统的淡季影响。彼时，或许没有多少人可以想象到，这一丝“寒意”会最终演变为长达三个季度的“寒流”。 3月“小阳春”以86.4万平方米的商品住宅成交量收场；楼市“红五月”以59.6万平方米、环比下跌21.8%的“惨淡”成绩“爽约”；连供需双方都翘首企盼的“金九”也大为失色，商品住宅成交量仅为76.6万平方米。 在业内开始担心2014年将就此平淡收场时，9月底连续出台的政策调整使上海楼市的“寒流”迅速转暖，并迎来了一场“价值暖冬”。 在政策的持续推动之下，刚需以及改善性需求开始“应需入市”，上海楼市成交量自10月起连续攀升至100万平方米以上“高位”；而受制于今年前三个季度相对平淡的楼市行情，供求双方积压的“热情”被迅速释放，加快催生了今年的暖冬行情。 今年11月开始，众多项目集中入市，抢收潮愈演愈烈。货量的增多极大地带动了买方市场，不仅刚需类产品的成交状况有所好转，一些改善类产品也表现出不错的销售业绩，如近期刚刚开盘的保利翡丽公馆，一经开盘就几近售罄，几乎创下“日光”奇迹。 而上周(2014年12月15日—12月21日)上海商品住宅市场在供应量有所下降的情况下成交量仍然达到27.67万平方米，连续六周达到20万平方米以上。 德佑地产市场研究总监陆骑麟表示，在一系列政策组合拳的影响下，市场的预期已经发生了较为显著的变化，不论是否直接受益于新政，购房者的入市意愿都得到了显著的加强。以目前的情况预计，12月最终的楼市成交量有望突破110万平方米，成为今年的最高点。 需求理性释放 值得注意的是，当成交行情开始转暖之后，上海楼市的成交均价并没有因房企加速去化而下滑，也并未因成交量的释放而“水涨船高”，整体表现平稳。 上海中原地产研究部数据显示，截至12月18日，上海楼市2014年商品住宅的成交均价为26927元/平方米，环比2013年同期上涨了11.2%。虽然均价上涨了一成，但从成交量价位段的占比来看，这一上涨幅度更多是由成交结构变化所致。 截至12月18日，今年上海商品住宅成交量为895.3万平方米，同比减少了27.3%。其中，4万元/平方米以下的产品成交量下降了31.7%，而4万元/平方米以上的中高端楼盘成交量却逆势上涨，同比去年增加了1.7%。 如果说持续了三个季度的“平淡”体现出的是购房者对于市场的强烈观望情绪的话，利好政策连续出台之后，购房者“应需入市”导致成交量连续攀升，则一方面证实了上海楼市中存在着大量真实的自住性需求，另一方面也说明购房者在步入调整期的楼市背景下，更加理性地着眼于自身的实际需求。 “暴利时代”终结 在风云变幻的2014年楼市，心态发生明显转变的除了购房者，还有开发商。 今年上半年，弥漫市场的观望情绪使得楼市库存高企，房企的融资渠道也逐步收窄，彼时“内忧外患”的开发商对后市普遍较为悲观。
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