今年下半年,在楼市价格走势未明,成交量低迷的同时,国内A股市场却火了起来,截至发稿日,沪市大盘逼近5年来的新高点。股市的大涨传动到了楼市,多年来,楼市被看做是国内唯一稳赚不赔的投资市场。然而,近日,国泰君安首席经济学家林采宜在公开场合号召“卖房炒股”。一时间,这个曾多次被推上舆论焦点的观点再次引起广泛关注。事实上,今年股市的大涨也确实吸引了大笔资金的进入,人们在制定投资理财方案时,股票重新成为了首选之一。不过,专家也指出,股票市场与楼市是两个完全不同的领域,不能因为一时的大涨就盲目跟从,尤其是要避免超出自己风险承受能力的投资行为。
12月22日,国务院发布了《不动产登记暂行条例》,酝酿已久的不动产信息登记终于落地。不动产登记,近些年一直存在于购房者的想象中,同时也影响了他们的购房行为。尤其是在2014年,对于遗产税、房地产税等持有税种的各种担心在影响着买卖双方的预期。业内人士指出,该条例的公布将对二手市场带来一定冲击,尤其是高端二手房供应量有望增加。但从长远看,不动产登记意义深远,有利于重新梳理土地制度和房地产税费体系,并倒逼财产税和遗产税的落地。
不动产登记条例终落地2017年可公开查询
12月22日,《不动产登记暂行条例》正式公布全文,该条例也将自2015年3月1日起执行。该《条例》为不动产统一登记制度提供了基本法律依据,利于不动产物权的信息共享与保护。
对于不动产信息的登记和保护,《条例》主要有三点规定,一是要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台,登记信息纳入此平台,以确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享;二是加强登记部门与管理部门的信息共享,要求登记信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门的审批信息、交易信息等实时互通共享;三是要求国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等不同部门之间加强不动产登记有关信息互通共享。
这些规定对于普通购房者有哪些影响呢?对此,业内人士解读表示,信息互通共享后,购房者办理房屋交易手续时将更简便,交易也更加安全。而且普通购房者也无需担心个人隐私的泄露,《条例》中对于可查询的人群和机构也做出了明确规定,普通人并不能“以人查房”。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示,从产权的确权方面来说,这将极大改善设计不动产信息工作时的行政和司法效率。在动态登记、联网、适度开放查询等情况下,能避免由于信息缺失、产权不确权、查询困难等原因而产生的交易风险,提升不动产交易的便捷性。
“透明化”影响市场预期高端二手房供应或增加
虽然《条例》将在2015年3月1日起正式实施,但业内人士普遍认为,该《条例》的出台短时间内对楼市不会产生太大影响。《广厦时代》了解中也发现,对于不动产登记的正式落地,买卖双方反应都不大,其中重要原因就是不动产要统一登记的信息流传已久,市场已经过较长的准备期。
亚豪机构市场总监郭毅判断,从短期来看,条例的公布会对二手房市场产生一定冲击,这样的冲击随着不动产登记条例、房地产税等消息的曝出,在此前已经重复出现多轮,效果也在逐渐衰减。但是《不动产登记暂行条例》的第二十五条,“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”,虽然《条例》并未提及以自然人为条件,查询名下持有房产状况,但以地址倒推房产持有人,特别是多部门信息联网,依然打破了以往的房产信息查询的瓶颈,会触动投资客敏感的神经,将会导致出现新一轮的投资客集中抛售房产,高端二手房供量有望增加,对于平抑二手房市场价格起到积极作用。
而在一手房市场上,亚豪机构市场总监郭毅分析,2015年,北京新房市场将出现顶级豪宅的集中上市,随着《不动产登记暂行条例》的实施,未来高端市场的主力购房客群将以新兴的高知新贵阶层为主,这部分客群获取的财富更为阳光透明。购房客群的转变也将推动开发商升级高端项目的产品设计、营销与服务方式,更为贴合高知新贵阶层提高居住品质、追求社交、强化服务的需求。
但是,不动产登记制度颁布实施的作用不仅于此,其意义更为深远,对于房地产市场将形成中长期的影响。
《条例》完善不动产基础数据将长期作用楼市走向
胡景晖认为,《条例》对于我国财税制度改革方面有重要意义,条例的推出将加快房地产税、遗产税等税种推出的步伐。胡景晖解释到,我国目前现有的个人税收主要是收入性税收,财产性税收的来源较少,财产性税收中最主要的就是房地产税和遗产税。不动产登记暂行条例的出台将首先在制度上保障不动产登记工作有法可依,为摸清不动产家底做好制度保障,为未来房地产税、遗产税等的研讨、课征提供重要的基础性保障。
从政府的财政收入结构来说,我国未来一段时间将逐步扭转地方政府主要依赖“土地财政”的模式。随着土地资源的日渐紧缺,“土地财政”这一模式在绑架地方财政的同时,事实上也已经难以持续。在这样的情况下,依靠长效型的税收稳定财政收入是必然之举,因此,以持有型财产为标的的、特别是以房产等不动产为标的的税收将推出。此类税收的推出一定是以不动产登记为前提的。
郭毅则分析指出,《不动产登记暂行条例》实施后,不动产确权及全国联网,完善以往缺失的不动产基础数据,将有利于重新梳理土地制度和房地产税费体系。此前曾在重庆、上海等多个城市试点的房产税已基本淡出,加征的税费并未对楼市格局产生影响,反而成为推高房价和房屋租金的推手。因此,房地产税费体系的重构,才能有望改变当前重交易环节轻保有环节、税费混乱以费代税等现象,弱化房地产金融属性回归居住属性,最终对于保持房价稳定、减少投资投机产生实际效果,而《不动产登记暂行条例》的实施,正是为加快房地产税的立法进程打通了技术条件。
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